Gutachterausschuss für  Grundstückswerte in Worms

Der Gutachterausschuss erstattet als unabhängiges Gremium Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken (einschließlich Wohnungseigentum) sowie von Rechten an Grundstücken.

Durch kompetente Kundenberatung, den hohen Sachverstand und die gute Marktkenntnis der Gutachterausschussmitglieder sowie regelmäßige Fortbildungen wird eine hohe Qualität der Verkehrswertgutachten gewährleistet.

Der Gutachterausschuss erstellt auch Gutachten für Gerichte und Justizbehörden, weiterhin im Zusammenhang mit Enteignungsmaßnahmen und behördlichen Sanierungsverfahren, oder auch bei Wertfeststellungen für andere Behörden aufgrund gesetzlicher Vorschriften.

Gebühren

• 100.000.- € zwischen rd. 1.310.- und 1.703.- €
• 200.000.- € zwischen rd. 1.910.- und 2.483.- €
• 300.000.- € zwischen rd. 2.370.- und 3.081.- €
• 500.000.- € zwischen rd. 2.850.- und 3.705.- €

In regelmäßigen Abständen ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich der Stadt Worms (GAA) Bodenrichtwerte als durchschnittliche Lagewerte des Grund und Bodens.

Aktuelle Ermittlung zum 01.01.2020

Bereits seit dem Jahr 1963 hat der GAA in regelmäßigen Abständen und aufgrund der jeweiligen gesetzlichen Bestimmungen sog. Bodenrichtwerte als durchschnittliche Lagewerte für den Grund und Boden ermittelt, kartografisch dargestellt und veröffentlicht. Bodenrichtwerte werden üblicherweise alle zwei Jahre ermittelt, sie sind repräsentativ für den jeweiligen Stichtag. Die jüngste Ermittlung dieser Werte erfolgte zum 01.01.2020, flächendeckend für das gesamte Stadtgebiet.

Durch die Bodenrichtwerte wird ein guter Überblick über das Preisgefüge auf dem Wormser Grundstücksmarkt ermöglicht. So kann sich jedermann informieren, in welcher Preislage sich ein bestimmtes Grundstück etwa befindet. Von Interesse kann dabei z. B. das eigene Grundstück, aber auch ein Grundstück, an dem ein Kaufinteresse besteht, sein.

Für das Stadtgebiet von Worms bestehen derzeit etwa 320 unterschiedliche Wertbereiche.

Bodenrichtwert als durchschnittlicher Lagewert

Nach den geltenden Bestimmungen (Baugesetzbuch und Gutachterausschussverordnung) wird der Bodenrichtwert als durchschnittlicher Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken (Bodenrichtwertzone) definiert, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen.

Der Bodenrichtwert gibt den Wert in EURO pro m² Grundstücksfläche für ein fiktives Grundstück an, dessen wertbeeinflussende Merkmale für die jeweilige Bodenrichtwertzone typisch sind (Richtwertgrundstück). Abweichungen eines Grundstücks vom Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Eigenschaften - also: Erschließungszustand, spezielle Lage, Art (und Maß der baulichen) Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Bodengüte, Grundstücksgestalt, Grundstückstiefe, bauliche Ausnutzung (GFZ) usw. - bewirken i.d.R. entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert.

Weder aus der Abgrenzung der Bodenrichtwertzonen noch aus den Angaben zu den Bodenrichtwerten können irgendwelche Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung oder den Baugenehmigungsbehörden abgeleitet werden.

Generell werden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären (§196 Abs.1 BauGB). Zudem erfolgt die Ermittlung der Bodenrichtwerte jeweils unter der Voraussetzung, dass keine Altlasten bzw. Schadstoffkontaminierungen vorhanden sind.

Der Beschluss über die Ermittlung der Bodenrichtwerte wurde entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen öffentlich bekannt gemacht (Amtsblatt der Stadt Worms, 05/2020 vom 07.02.2020). Jedermann kann bei der Geschäftsstelle des GAA Auskunft über die Bodenrichtwerte erhalten.

Dienstleistungen des GAA

Im Zusammenhang mit den Bodenrichtwerten bietet der GAA folgende Dienstleistungen an:

Pauschale Angaben aus der Übersicht der generalisierten Bodenrichtwerte

Diese sind landeseinheitlich kostenlos und ohne weitergehende Definitionen zu erhalten. Die generalisierten Bodenrichtwerte dienen als Übersicht typischer Bodenrichtwerte in Worms, während die zonalen Bodenrichtwerte schon aufgrund ihrer engmaschigeren Struktur eine deutlich höhere Aussagekraft für einen konkretes Gebiet oder ein bestimmtes Grundstück haben. Die aktuelle Übersicht für Worms ist als ausdruckbare PDF-Datei beigefügt:

Übersicht der generalisierten Bodenrichtwerte für Worms zum 01.01.2020

Objektbezogene Auskünfte über Bodenrichtwerte für ein bestimmtes Grundstück

Objektbezogene Auskünfte werden mit den entsprechenden Erläuterungen nur in schriftlicher Form und kostenpflichtig gegeben. Die Gebühr hierfür ist nach dem wirtschaftlichen Wert (= Richtwerthöhe) gestaffelt, sie beträgt derzeit pro Objekt zwischen 25.- und 70.- EURO.

Abruf der Bodenrichtwerte:

Die aktuellen Bodenrichtwerte können über das Geoportal der Stadt Worms und über das landesweiten Informationssystem „BORIS“ unterwww.geoportal.rlp.de abgerufen werden, jeweils kostenfrei jedoch nur ohne die wertbestimmenden Eigenschaften des Bodenrichtwertgrundstückes.

Zu den Bodenrichtwerten sowie über die sonstigen Dienstleistungen und Produkte gibt die bei der Abteilung 6.2 -Stadtvermessung und Geoinformationen im Bereich 6 –Planen und Bauen der Stadtverwaltung Worms eingerichtete Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gerne Auskunft. 

Was tut sich auf dem Wormser Grundstücksmarkt tatsächlich? Was sind die Daten und Fakten? Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gibt in regelmäßigen Abständen einen ausführlichen Bericht über den Wormser Immobilienmarkt heraus.

Der Grundstücksmarkbericht stellt die Umsatz- und Preisentwicklung dar und verdeutlicht das Marktgeschehen in zahlreichen Tabellen, Grafiken und Karten. Weiterhin sind wichtige wertrelevante Daten wie Indexreihen , Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssatze enthalten.

Grundlage für die Ableitungen sind sämtliche Eigentumswechsel an Grundstücken wie z.B. Kaufverträge, die in der digitalen Kaufpreissammlung geführt und ausgewertet werden. Die umfassende Datengrundlage bietet hierbei ein hohes Maß an Transparenz für den Wormser Grundstücksmarkt. Als Nutzer werden nicht nur Bewertungssachverständige und Immobilienfachleute, sondern auch Grundstückseigentümer, Bauherren, Investoren, Immobilienfirmen, Banken, Steuerberater und Behörden angesprochen.

Aktueller Grundstücksmarktbericht 2021

Der Grundstücksmarktbericht präsentiert im bekannten Layout die Marktdaten vom 01.01.2019 bis 31.12.2020.
Erstmalig sind im Berichtsabschnitt 3 „Worms in Zahlen“ Informationen zur Bevölkerung, Bildung, Gesundheit und Wohnungsbestand enthalten. Ergänzt ist auch der Abschnitt des Rohertragsvervielfältigers um eine zeitliche
Gegenüberstellung der Objektarten Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus und Eigentumswohnungen.

Im Oktober 2021 ist der detaillierte Grundstücksmarktbericht 2021 für das Stadtgebiet Worms erschienen.

Der Marktbericht kann über die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bezogen werden. Nutzen Sie dazu
unseren Bestellservice.

Kurzinfo zum Wormser Grundstücksmarkt 2020

Aktuelle Analyse des Wormser Grundstücksmarktes

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat für den Bereich der Stadt Worms eine Zusammenstellung der Preise aus der Kaufpreissammlung für das Jahr 2020 vorgenommen. Die Teilmärkte des Wormser Grundstücksmarkts unterliegen starken jährlichen Schwankungen bezüglich der Flächenumsätze.

Allgemein

Insgesamt erfasste die Geschäftsstelle im Jahr 2020 1.063 Urkunden mit 1.109 verkauften Objekten im Stadtgebiet Worms. Dies ist eine leichte Abnahme der Anzahl der Kaufverträge von -5% gegenüber dem Vorjahr.

In diesem Zeitraum wechselten in Worms Immobilien mit einem Gesamtwert von rd. 295,5 Mio. € ihren Eigentümer (-9,6 Mio. € zum Jahr 2019). Damit verzeichnet der Grundstücksmarkt in Worms im Jahr 2020 einen leichten Rückgang des Umsatzes von -3%.

Der Schwerpunkt der Verkäufe lag wie schon in den zurückliegenden Jahren im Bereich der Teilmärkte „ Bebaute Grundstücke (Wohnnutzung – Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Mehrfamilienhäuser) “ mit rd. 150,4 Mio. €
(-4%) sowie „ Bebaute Grundstücke (Wohnungseigentum – Neubau, Umwandlung oder Weiterverkauf) “ mit rd. 76,3 Mio. € (+28%).

Der Gesamtflächenumsatz lag bei rd. 90,4 ha (entspricht ca. 0,8% der Gesamtfläche des Stadtgebietes Worms) und damit rd. 20% unter dem Niveau des Jahres 2019 (rd. 112,7 ha). Ursache ist die deutliche Abnahme der Flächenumsätze im Teilmarkt der „Sonstigen bebauten Grundstücke (produzierendes Gewerbe, Industrie oder Logistik)“ und Bauplätze für Gewerbe und Industrie.

Bauplätze (Wohnnutzung)
Im Jahr 2020 nahm die Anzahl der verkauften Bauplätze für freistehende Ein- / Zweifamilienhäuser weiter ab, von 28 im Jahr 2019 auf 19 im Jahr 2020. Dieses ist der niedrigste Stand seit mehr als 33 Jahren. Die Verkäufe beziehen sich im Wesentlichen auf Baulücken, welche im gesamten Stadtgebiet verteilt sind.

Die Zahl der verkauften Bauplätze für Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder den Geschosswohnungsbau (Neubau von Gebäuden für Eigentumswohnungen) ist nahezu unbedeutend (5 Verkäufe). Der Geldumsatz aller Bauplätze belief sich auf rd. 5,7 Mio. € (-2,5 Mio. €). Die Bodenpreise für Wohnbauflächen stiegen innerhalb eines Jahres nur um +2%. Durchschnittlich kostete im Jahr 2020 ein Bauplatz 177.000 € für ein freistehendes Einfamilienwohnhaus (Fläche 555 m², entspricht 320 €/m² Grundstücksfläche). Der teuerste Bauplatz wurde im Stadtteil Herrnsheim mit 535 €/m² verkauft, der preiswerteste in Weinsheim mit 175 €/m². Als Bauplätze werden auch bebaute Grundstücke erfasst, deren baulichen Anlagen abgebrochen und durch Neubauten ersetzt werden.

Bebaute Grundstücke (Wohnnutzung)
Im Jahr 2020 wurden im Teilmarkt der „Bebaute Grundstücke (ohne Wohnungseigentum)“ ein Umsatz von 150,4 Mio. € verbucht (-5,5 Mio. € oder -4% zum Jahr 2019). Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind im Jahr 2020 nahezu konstant geblieben. Es wurden im Durchschnitt 280.000 € für eine Immobilie gezahlt. Die Preise für Doppelhaushälften sanken von 328.000 € im Jahr 2019 auf 302.500 € im Jahr 2020. Einen deutlichen Preisanstieg konnte für die Objektart „Reihenmittel- und Reihenendhäuser“ beobachtet werden. Die Preise entwickelten sich von 292.000 € auf nunmehr 337.250 € (+15%).

Wohnungseigentum
Der Geldumsatz für Wohnungseigentum ist deutlich von rd. 59,4 Mio. € im Jahr 2019 auf rd. 76,3 Mio. € im Jahr 2020 gestiegen. Diese Zunahme ist im Wesentlichen in der Zunahme der Umsätze im Markt der Umwandlung (Mietwohnungen Þ Eigentumswohnungen) (+18,5 Mio. €) zu finden. Die Anzahl der Mietwohnungen in Worms verringerte sich mit dieser Maßnahme um 130 Einheiten. Dies ist der höchste Stand seit dem Jahr 2003. Schwerpunkt der Umwandlung in Eigentumswohnungen lag im Stadtteil Pfeddersheim mit 100 Einheiten.

Die Anzahl der Weiterverkäufe von Wohnungen im Bestand hat abgenommen (-8%), von 331 Fällen auf 305 Fälle im Jahr 2020. Im Weiterverkauf verteuerten sich die Wohnungen erneut deutlich um +14% gegenüber 2019 und kosten jetzt im Durchschnitt 133.900 € ( Þ ca. 1.925 €/m² Wohnfläche). Der Preis bezieht sich auf eine durchschnittliche Wohnfläche der Wohnung von rd. 68 m².

Der Verkauf von neu gebauten Eigentumswohnungen hat von 41 Wohnungen im Jahr 2019 auf 21 Wohnungen im Jahr 2020 abgenommen. Der Preis für eine neue Eigentumswohnung lag bei rd. 305.000 € (+7%) für eine durchschnittliche Wohnfläche von rd. 91 m² ( Þ ca. 3.350 €/m² Wohnfläche) gegenüber dem Jahr 2019. Der höchste Kaufpreis für eine Wohnung konnte erneut im Stadtteil Herrnsheim mit ca. 4.475 €/m² Wohnfläche erzielt werden. Am preiswertesten sind diese neu errichteten Wohnungen im Stadtteil Rheindürkheim mit ca. 2.875 €/m².

Bebaute Grundstücke (gewerbliche Nutzung)
Im Jahr 2020 wurden im gewerblichen Teilmarkt (ohne Teileigentum) rd. 44,5 Mio. € umgesetzt, gegenüber 39,1 Mio. € im Jahr 2019. Der Flächenumsatz nahm dabei von 11,6 ha auf 21,6 ha zu. Die Geld- und Flächenumsätze unterliegen seit jeher großen jährlichen Schwankungen.

Grundstücke der Landwirtschaft
Der Geldumsatz im Teilmarkt der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke liegt mit rd. 2,0 Mio. € (-29%) deutlich unter dem Niveau des Vorjahres. Die Anzahl der Verkaufsfälle nahm gegenüber dem Vorjahr 2019 leicht zu (von 97 auf jetzt 112). Die Anzahl der verkauften Gärten (erwerbsmäßiger Anbau, Klein-, Dauerklein-, Haus- oder Freizeitgarten) ist gestiegen (24 im Jahr 2019 zu 30 im Jahr 2020). Im Berichtsjahr 2020 ist die Anzahl der verkauften Ackergrundstücke und Weingärten gegenüber 2020 ebenfalls gestiegen, von 53 im Jahr 2019 auf 61 im Jahr 2020.

Der Trend der steigenden Preise setzte sich auch im Jahr 2020 weiter fort. Für Ackerland von durchschnittlich 3,50 €/m² auf 3,75 €/m² (+7%) und für Weingärten von 7,00 €/m² auf 7,50 €/m² (+7%).

Gemeinbedarfsgrundstücke
Der Teilmarkt der Gemeinbedarfsgrundstücke umfasste im Jahr 2020 13 Grundstücksverkäufe, die sich auf das gesamte Stadtgebiet verteilten. Dabei wurden u.a. Flächen für den Straßenneu- und Straßenausbau erworben.

Erbbaurechte und -grundstücke
Der Teilmarkt Erbbaurechte / Erbbaugrundstücke ist für den Bereich der Stadt Worms ohne Bedeutung. Im Jahr 2020 wurden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses lediglich 4 Urkunden registriert.

Zwangsversteigerungen
Die Anzahl der Eigentumsübergänge im Rahmen von Zwangsversteigerungsverfahren ist mit 13 Versteigerungsbeschlüssen etwas höher ausgefallen (+3) als im Beobachtungsjahr 2019.

Bodenrichtwerte
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für unbebaute Grundstücke innerhalb einer ausgewiesenen Zone, die in €/m² angegeben werden. Über eine Bodenrichtwertauskunft kann sich jeder Bürger informieren, in welcher Richtwertzone sich ein bestimmtes Grundstück befindet. Von Interesse kann dabei z.B. das eigene Grundstück sein, aber auch ein Grundstück, an dem Kaufinteresse besteht. Nicht zuletzt gewinnen die Bodenrichtwerte zunehmend auch für steuerliche Zwecke immer mehr an Bedeutung. Die Bodenrichtwerte wurden vom Gutachterausschuss Worms zum Stichtag 01.01.2020 ermittelt. Eine Fortschreibung erfolgt im Zweijahresrhythmus, das nächste Mal Januar / Februar 2022 zum Stichtag 01.01.2022.

Zusammenfassung des Wormser Grundstücksmarktes
Die zum Download bereitgestellte Tabelle fasst die im Wormser Stadtgebiet verzeichneten Grundstücksumsätze des Jahres 2020, gegliedert nach unterschiedlichen Objektgruppen, zusammen.

Zusammenfassung des Wormser Grundstücksmarktes 2020

Veröffentlichungen der Vorjahre

201920182017201620152014201320122011

Die digitale Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses wird unter Beachtung strenger datenschutzrechtlicher Bestimmungen durch die Geschäftsstelle geführt. Entsprechend gesetzlicher Bestimmungen werden hierin alle Kauf- und Tauschverträge aufgenommen, ferner Erbbaurechtsverträge, Vertragsangebote und -annahmen, Zuschlagsbeschlüsse bei Zwangsversteigerungsverfahren, Enteignungsbeschlüsse sowie die Daten aus Bodenordnungsverfahren.

Verfahren
Dazu sind dem Gutachterausschuss die entsprechenden Verträge und Vorgänge von den Notaren, Gerichten und Behörden zu übermitteln. Diese Basisdaten werden durch Unterlagen über die Bauleitplanung sowie andere planerische Grundlagen und Maßnahmen ergänzt. Ferner fließen die Angaben der Landespflegebehörden (Natur- und Landschaftsschutz), der Denkmal- sowie Bauaufsichtsbehörden, Daten aus dem Liegenschaftskataster und nicht zuletzt die Ergebnisse zusätzlicher Befragungen / Erhebungen bei den Käufern / Verkäufern ein. Damit sind zuverlässige und aktuelle Basisdaten für alle sonstigen Aufgaben des Gutachterausschusses vorhanden.

Im Ergebnis ist der Gutachterausschuss über sämtliche Bewegungen auf dem Grundstücksmarkt sowie über alle wertbeeinflussenden Planungen und Maßnahmen umfassend informiert. Dies ist Voraussetzung für die sachgerechte Erstattung von Gutachten, die Ermittlung der Bodenrichtwerte und die Ableitung der erforderlichen wertrelevanten Daten. Weiterhin stellt die Kaufpreissammlung die Datenbasis für den Grundstücksmarktbericht dar. Sie bildet auch die Grundlage für weitergehende Berichte z.B. des Deutschen Städtetages, des Statistischen Landes- und Bundesamtes, des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung und diverser Forschungsinstitute.

Auskünfte aus der Kaufpreissammlung
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden unter Beachtung der gesetzlichen Regelungen und der Belange der betroffenen Bürger an bestimmte Behörden, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Grundstücksbewertung und an Sachverständige mit einer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 nur dann gegeben, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird und die sachgerechte Verwendung der Daten gewährleistet ist. Anderen Stellen und Personen werden nur solche Auskünfte erteilt, die keine Rückschlüsse auf das Grundstück ermöglichen. Über personenbezogene Daten werden generell keine Auskünfte gegeben.

Die Gebühr für Auskünfte aus den Kaufpreissammlungen bemisst sich nach dem erforderlichen Aufwand und dem wirtschaftlichen Nutzen. Sie kann zwischen 45.- und 640.- EURO betragen.

Für eine sachgerechte Verkehrswertermittlung sind wertrelevante Daten wie Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Sachwert-Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke unverzichtbar. Baulandpreis- und Ackerlandindizes sowie Sachwert-Marktanpassungsfaktoren werden regelmäßig vom Gutachterausschuss abgeleitet und auf der Homepage, in der örtlichen Presse oder im jeweils aktuellen Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.

Ermittlung weiterer Daten
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist fortlaufend damit befasst, Marktuntersuchungen durchzuführen und weitere wertrelevante Daten wie z.B. örtliche Liegenschaftszinssätze abzuleiten. Bei Fragen zur Anwendbarkeit überregional abgeleiteter Daten gibt Ihnen die Geschäftsstelle gerne Auskunft. Weiterhin liefert der Grundstücksmarktbericht nähere Informationen.

Baulandpreisindex in Worms
Seit 1963 werden für den Bereich der Stadt Worms spezielle Baulandpreisindizes für Wohnbauflächen (überwiegend für ein- und zweigeschossige Bauweise) ermittelt und veröffentlicht. Diese Indexreihen haben Gültigkeit für das gesamte Stadtgebiet von Worms (Innenstadt einschließlich aller Stadtteile). Die Bodenpreisindexreihen bestehen aus Indexwerten, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Bodenpreise eines Erhebungszeitraumes zu den Bodenpreisen eines Basiszeitraumes mit der Indexzahl 100 ergeben. Die Indexzahlen werden für Grundstücke mit vergleichbaren Lage- und Nutzungsverhältnissen aus allen für die Auswertung geeigneten Kaufpreisen von unbebauten Grundstücken des Erhebungszeitraumes abgeleitet. Grundlage der auf das Basisjahr 1963 = 100 und 2010 = 100 aufbauenden Indexreihe ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Auf Grund der in den jeweiligen Erhebungszeiträumen unterschiedlichen Lage und Anzahl der erfassten Grundstücke muss die Preisentwicklung in einzelnen Bereichen (z.B. Stadtteilen) nicht zwingend mit der durchschnittlichen Entwicklung identisch sein. Plausibilitätskontrollen sind daher immer erforderlich, insbesondere auch bei der Umrechnung über einen Zeitraum von mehreren Jahren.

Baulandpreisindex Basis 1963=100

Baulandpreisindex Basis 2010=100

Indexreihe für Ackergrundstücke in Worms
Grundlage dieser auf dem Basisjahr 1990 = 100 und 2010=100 aufbauenden Indexreihe ist ebenfalls die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Die entsprechenden örtlichen Indexwerte liegen ab dem Jahr 1988 vor. Sie basieren auf der Auswertung geeigneter Kaufpreise von Ackergrundstücken.

Ackerlandindex Basis 1990=100

Ackerlandindex Basis 2010=100

Indexreihe für Weingartengrundstücke in Worms
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Worms veröffentlicht erstmalig die zeitliche Entwicklung von Preisen für Weingartenflächen in Form einer Indexreihe mit dem Basisjahr 2010 = 100. Grundlage der Auswertung sind geeignete Kaufpreise von Weingartengrundstücken seit dem Jahr 2010.

Weingartenindex Basis 2010=100

Umrechnungskoeffizienten zur Anpassung der baulichen Nutzung (Geschossflächenzahl)
Grundsätzlich ist bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise ein Grundstück umso wertvoller, je intensiver es baulich genutzt werden kann. In überörtlichen Erhebungen wurde dieses Problem untersucht und dabei gewisse Abhängigkeiten festgestellt, die sich über Koeffizienten zur jeweiligen Geschossflächenzahl (GFZ) ausdrücken lassen.

Für das Wertverhältnis von gleichartigen Grundstücken bei unterschiedlicher baulicher Nutzungsmöglichkeit sind als Anlage 11 zu den "Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien 2006 - WertR 2006)" diverse Tabellen und Hinweise veröffentlicht. Zahlreiche Untersuchungen haben gezeigt, dass diese Faktoren auf die örtlichen Grundstücksmärkte in Rheinland-Pfalz übertragbar sind. Eine Ableitung örtlicher Koeffizienten ist deshalb entbehrlich. Grundsätzlich sollten jedoch aus fehlertheoretischen Gründen Kaufpreise über zu große GFZ-Unterschiede nicht einfach umgerechnet werden.

Der Gutachterausschuss hat seit 2010 in der Richtwertdefinition grundsätzlich nicht die planungsrechtliche GFZ, sondern die wertrelevante GFZ angegeben. Denn wertrelevant ist nicht, welche bauliche Nutzung laut Bebauungsplan auf den Grundstücken maximal realisiert werden kann, sondern welche Nutzung in der Bodenrichtwertzone durchschnittlich realisiert wurde. Das Bewertungsgrundstück ist dann ausgehend von der realisierten bzw. durchschnittlich realisierbaren GFZ auf die wertrelevante GFZ in der Richtwertdefinition anzupassen.

Grundstücksmarktberichte sowie Auszüge und Auskünfte über Bodenrichtwerte können Sie hier kostenpflichtig bestellen: