Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Worms
Wie jeder andere Markt vollzieht sich auch der Grundstücksmarkt nach den Regeln von Angebot und Nachfrage.
Dabei sind jedoch die preisbeeinflussenden Faktoren sehr vielschichtig und oftmals wenig zu durchschauen. Zur
Schaffung von mehr Markttransparenz wurden deshalb bundesweit spezielle Gutachterausschüsse für
Grundstückswerte gebildet.
Produkte & Dienstleistungen
Für den Bereich der Stadt Worms einschließlich aller Stadtteile besteht
bereits seit 1961 ein jeweils durch das Land Rheinland-Pfalz bestellter
selbständiger und unabhängiger Gutachterausschuss. Dessen
Geschäftsstelle ist bei der Abteilung 6.2 - Stadtvermessung und
Geoinformationen im Bereich 6 eingerichtet. Der Gutachterausschuss stellt gerne seine verschiedenen Produkte und Dienstleistungen „rund um den Wormser Grundstücksmarkt“ zur Verfügung.
Gutachten & Preise
Der Gutachterausschuss erstattet als unabhängiges Gremium Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken (einschließlich Wohnungseigentum) sowie von Rechten an Grundstücken.
Durch kompetente Kundenberatung, den hohen Sachverstand und die gute Marktkenntnis der
Gutachterausschussmitglieder sowie regelmäßige Fortbildungen wird eine hohe Qualität der Verkehrswertgutachten gewährleistet.
Der Gutachterausschuss erstellt auch Gutachten für Gerichte und Justizbehörden, weiterhin im Zusammenhang mit Enteignungsmaßnahmen und behördlichen Sanierungsverfahren, oder auch bei Wertfeststellungen für andere
Behörden aufgrund gesetzlicher Vorschriften.
Gebühren
Die Gebühren für ein Gutachten des GAA richten sich nach landeseinheitlichen Bestimmungen. Sie sind abhängig von Art und Wert des Objektes sowie vom notwendigen Aufwand. So kann z.B. derzeit die Gebühr für ein Hausgrundstück mit einem Wert von
- 100.000.- € zwischen rd. 1.710.- und 2.223.- €
- 200.000.- € zwischen rd. 2.430.- und 3.159.- €
- 300.000.- € zwischen rd. 3.050.- und 3.965.- €
- 500.000.- € zwischen rd. 3.650.- und 4.745.- €
betragen, jeweils zuzüglich der Auslagen. Als Auslagen werden auch extreme Mehraufwendungen berechnet. Die
gesetzliche Umsatzsteuer wird zusätzlich erhoben. Zu den Gebühren bei anderen Werten und anderen
Grundstücksarten sowie zum Verfahren selbst gibt die Geschäftsstelle gerne Auskunft.
Bitte beachten Sie, dass für einen Gutachten-Auftrag Ihre persönliche Unterschrift benötigt wird. Wir haben daher ein ausdruckbares Auftragsformular beigefügt, das unterschrieben an den Gutachterausschuss gesandt werden kann (postalische Anschrift oder per Fax). Wegen des weiteren Verfahrens und erforderlicher Unterlagen werden wir uns mit Ihnen in Verbindung setzen.
Das Antragsformular können Sie hier herunterladen:
Bodenrichtwerte
In regelmäßigen Abständen ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich der Stadt Worms (GAA) Bodenrichtwerte als durchschnittliche Lagewerte des Grund und Bodens.
Aktuelle Ermittlung zum 01.01.2024
Bereits seit dem Jahr 1963 hat der GAA in regelmäßigen Abständen und aufgrund der jeweiligen gesetzlichen
Bestimmungen sog. Bodenrichtwerte als durchschnittliche Lagewerte für den Grund und Boden ermittelt,
kartografisch dargestellt und veröffentlicht. Bodenrichtwerte werden üblicherweise alle zwei Jahre ermittelt, sie sind repräsentativ für den jeweiligen Stichtag. Die jüngste Ermittlung dieser Werte erfolgte zum 01.01.2024,
flächendeckend für das gesamte Stadtgebiet.
Durch die Bodenrichtwerte wird ein guter Überblick über das Preisgefüge auf dem Wormser Grundstücksmarkt
ermöglicht. So kann sich jedermann informieren, in welcher Preislage sich ein bestimmtes Grundstück etwa
befindet. Von Interesse kann dabei z. B. das eigene Grundstück, aber auch ein Grundstück, an dem ein Kaufinteresse besteht, sein.
Für das Stadtgebiet von Worms bestehen derzeit etwa 360 unterschiedliche Wertbereiche.
Bodenrichtwert als durchschnittlicher Lagewert
Nach den geltenden Bestimmungen (Baugesetzbuch und Gutachterausschussverordnung) wird der Bodenrichtwert als durchschnittlicher Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken (Bodenrichtwertzone) definiert, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen.
Der Bodenrichtwert gibt den Wert in EURO pro m² Grundstücksfläche für ein fiktives Grundstück an, dessen
wertbeeinflussende Merkmale für die jeweilige Bodenrichtwertzone typisch sind (Richtwertgrundstück).
Abweichungen eines Grundstücks vom Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Eigenschaften - also:
Erschließungszustand, spezielle Lage, Art (und Maß der baulichen) Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Bodengüte, Grundstücksgestalt, Grundstückstiefe, bauliche Ausnutzung (GFZ) usw. - bewirken i.d.R. entsprechende
Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert.
Weder aus der Abgrenzung der Bodenrichtwertzonen noch aus den Angaben zu den Bodenrichtwerten können
irgendwelche Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung oder den Baugenehmigungsbehörden
abgeleitet werden.
Generell werden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke
unbebaut wären (§196 Abs.1 BauGB). Zudem erfolgt die Ermittlung der Bodenrichtwerte jeweils unter der
Voraussetzung, dass keine Altlasten bzw. Schadstoffkontaminierungen vorhanden sind.
Der Beschluss über die Ermittlung der Bodenrichtwerte wurde entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen
öffentlich bekannt gemacht (Amtsblatt der Stadt Worms, 05/2024 vom 02.02.2024). Jedermann kann bei der
Geschäftsstelle des GAA Auskunft über die Bodenrichtwerte erhalten.
Dienstleistungen des GAA
Im Zusammenhang mit den Bodenrichtwerten bietet der GAA folgende Dienstleistungen an:
Abruf der Bodenrichtwerte:
Die aktuellen Bodenrichtwerte können über das Geoportal der Stadt Worms und über das landesweite
Informationssystem „BORIS“ unter Geoportal RLP abgerufen werden, jeweils kostenfrei, jedoch nur ohne die
wertbestimmenden Eigenschaften des Bodenrichtwertgrundstückes.
Objektbezogene Auskünfte über Bodenrichtwerte für ein bestimmtes Grundstück
Objektbezogene Auskünfte werden mit den entsprechenden Erläuterungen nur in schriftlicher Form und
kostenpflichtig gegeben. Die Gebühr hierfür ist nach dem wirtschaftlichen Wert (= Richtwerthöhe) gestaffelt,
sie beträgt derzeit pro Objekt zwischen 32.- und 75.- EURO.
Pauschale Angaben aus der Übersicht der generalisierten Bodenrichtwerte
Diese sind landeseinheitlich kostenlos und ohne weitergehende Definitionen zu erhalten. Die generalisierten
Bodenrichtwerte dienen als Übersicht typischer Bodenrichtwerte in Worms, während die zonalen Bodenrichtwerte schon aufgrund ihrer engmaschigeren Struktur eine deutlich höhere Aussagekraft für ein konkretes Gebiet oder ein bestimmtes Grundstück haben. Die aktuelle Übersicht für Worms ist als ausdruckbare PDF-Datei beigefügt:
Übersicht der generalisierten Bodenrichtwerte für Worms zum 01.01.2024
Zu den Bodenrichtwerten sowie über die sonstigen Dienstleistungen und Produkte gibt die bei der Abteilung
6.2 -Stadtvermessung und Geoinformationen im Bereich 6 – Stadtentwicklung, Planen und Bauen der
Stadtverwaltung Worms eingerichtete Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gerne Auskunft.
Wenn Sie auf diesen Bereich klicken, wird eine Anfrage an den externen Anbieter gesendet. Datenschutzhinweis
Grundstücksmarktbericht
Was tut sich auf dem Wormser Grundstücksmarkt tatsächlich? Was sind die Daten und Fakten? Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gibt in regelmäßigen Abständen einen ausführlichen Bericht über den Wormser
Immobilienmarkt heraus.
Der Grundstücksmarkbericht stellt die Umsatz- und Preisentwicklung dar und verdeutlicht das Marktgeschehen in zahlreichen Tabellen, Grafiken und Karten. Weiterhin sind wichtige wertrelevante Daten wie Indexreihen,
Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssatze enthalten.
Grundlage für die Ableitungen sind sämtliche Eigentumswechsel an Grundstücken wie z.B. Kaufverträge, die in der digitalen Kaufpreissammlung geführt und ausgewertet werden. Die umfassende Datengrundlage bietet hierbei ein hohes Maß an Transparenz für den Wormser Grundstücksmarkt. Als Nutzer werden nicht nur
Bewertungssachverständige und Immobilienfachleute, sondern auch Grundstückseigentümer, Bauherren, Investoren, Immobilienfirmen, Banken, Steuerberater und Behörden angesprochen.
Aktueller Grundstücksmarktbericht 2025
Mit der vorliegenden 24. Ausgabe des Grundstücksmarktberichtes
präsentiert der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich der Stadt Worms ein aktuelles Abbild des Geschehens auf dem Wormser Grundstücksmarkt der Jahre 2023 und 2024.
Mit der Gleichverteilung der ausgewerteten Kaufverträge innerhalb
des zweijährigen Erhebungszeitraumes ist sichergestellt, dass der
Schwerpunkt der marktrelevanten Daten zur Wertermittlung der
01.01.2024 ist.
Geprägt wurde dieser Zeitraum durch das Ende der Corona-Pandemie im April 2023 und dem Abschalten der letzten 3 Atomkraftwerke in
Deutschland. Die Inflation lag zu Beginn des Jahres 2023 bei 8,7% und
verringerte sich bis zum Ende des Berichtszeitraumes auf 2,6%.
Zeitverzögert reagierte die EZB in Frankfurt mit einer Anhebung der
Leitzinsen von 2,5% auf 4,5% im September 2023 und senkte diesen bis Ende des Jahres 2024 auf 3,15%.
Mit der zweiten Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG 2024) sind zum 01.01.2024 eine Vielzahl an Neuregelungen in Kraft getreten. Die
wahrscheinlich tiefgreifendste Änderung betrifft die Wärmeerzeugung in
Gebäuden. So ist ein wesentliches Ziel der Novellierung, dass von 2024 an möglichst jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren
Energien betrieben werden soll (sogenannte 65%-EE-Regel).
Die umfassende Datengrundlage bietet hierbei ein hohes Maß an
Transparenz für den Wormser Grundstücksmarkt und dient vielen
Interessierten als wichtige Entscheidungsgrundlage.
Allen Anwendern und sonstigen interessierten Lesern garantiert der
Gutachterausschuss als selbstständiges und unabhängiges
Kollegialgremium transparente und neutrale Informationen. Dabei wendet sich der Grundstücksmarktbericht nicht nur an Fachleute der
Immobilienbranche oder an Bewertungssachverständige, sondern soll auch Grundstückseigentümern, Bauherrn und Investoren, sowie Banken,
Steuerberatern und Behörden dienen.
Der Marktbericht kann über die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bezogen werden. Nutzen Sie dazu unseren Bestellservice
Kurzinfo zum Wormser Grundstücksmarkt 2024
Aktuelle Analyse des
Wormser Grundstücksmarktes
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat für den Bereich der Stadt
Worms mit seinen 13 Stadtteilen eine
Zusammenstellung der Preise aus der Kaufpreissammlung
für das Jahr 2024 vorgenommen.
Allgemein
Insgesamt erfasste die Geschäftsstelle im Jahr 2024 872 Urkunden mit 943 verkauften Objekten im Stadtgebiet Worms. Dies ist eine Zunahme der Anzahl der Kaufverträge von +18 % gegenüber dem Vorjahr.
In diesem Zeitraum wechselten in Worms Immobilien mit einem Gesamtwert von
rd. 239,1 Mio. € ihren Eigentümer (-36,4 Mio. € zum Jahr
2023). Damit verzeichnet der Grundstücksmarkt in Worms im Jahr 2024 einen deutlichen
Umsatzrückgang von -13 % gegenüber dem Vorjahr.
Der Gesamtflächenumsatz lag bei rd. 64,8 ha. Dies entspricht ca. 0,6 % der Gesamtfläche des Stadtgebietes von Worms.
Der Schwerpunkt der Verkäufe lag wie schon in den zurückliegenden Jahren im
Bereich der Wohnhäuser (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser,
Doppelhaushälften und Mehrfamilienhäuser) mit rd. 128,2 Mio. €, fast
unverändert zum Jahr 2023 (+0,3 %) sowie im Bereich des Wohnungseigentums
(Neubau, Umwandlung oder
Weiterverkauf) mit rd. 62,9 Mio. € (+9 %).
Bauplätze (Wohnnutzung)
Im Jahr 2024 hat sich die Anzahl der verkauften Bauplätze für freistehende
Ein- / Zweifamilienhäuser nicht verändert und liegt für ganz Worms bei nur 11. Als
Bauplätze werden auch bebaute Grundstücke erfasst, deren baulichen
Anlagen
abgebrochen und durch Neubauten ersetzt werden.
Die Zahl der verkauften Bauplätze für Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder
Geschosswohnungsbau (Neubau von Gebäuden für den Mietwohnungs- oder
Eigentumswohnungsbau) erhöhte sich leicht, von 2 im Jahr 2023 auf 4 im Jahr 2024.
Der Geldumsatz aller Bauplätze belief sich auf 3,5 Mio. € (+0,7 Mio. €
oder +25 %). Dies ist eine deutliche
Preissteigerung für Bauplätze, da
sich die Anzahl nur geringfügig von 13 auf 15 erhöht hat.
Die Bodenpreise für Wohnbauflächen stiegen im Jahr 2024 deutlich zum
Vorjahr an (+13 %). Durchschnittlich kostete ein Bauplatz im Jahr 2024 221.000
€ (statt 196.000 im Jahr 2023) für ein freistehendes Einfamilienwohnhaus
(Fläche 530 m², entspricht 415 €/m² Grundstücksfläche, statt 370 €/m²
in Jahr 2023). Damit wurde das Preisniveau aus dem Jahr 2022 mit 412 €/m²
erreicht, bzw. sogar leicht überschritten. Der teuerste Bauplatz wurde im
Stadtteil
Pfeddersheim mit 550 €/m² verkauft, der preiswerteste im Stadtteil
Abenheim mit 280 €/m².
Bebaute Grundstücke (Wohnnutzung)
Im Jahr 2024 wurden im Teilmarkt der Wohnhäuser (ohne Wohnungseigentum) ein
Umsatz von 128,2 Mio. €
verbucht, ein leichtes Plus von 0,4 Mio. €
oder +0,3 % zum Jahr 2023. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind
im Jahr 2024 merklich gefallen (-10 %) zum Vorjahr. Es wurden im
Durchschnitt 348.000 € für eine Immobilie gezahlt, statt 384.000€.
Die Preise für die Objektart „Reihenmittelhäuser“ sind deutlich gefallen und
lagen jetzt bei 298.000 € (-22 %).
Auch verringerten sich die Preise für
Doppelhaushälften und Reihenendhäuser von 316.000 € im Jahr 2023 auf 291.000 €
im Jahr 2024 (-8 %).
Wohnungseigentum
Der Geldumsatz für Wohnungseigentum ist von rd. 57,7 Mio. € im Jahr 2023 auf rd. 62,9 Mio. € im Jahr 2024 deutlich gestiegen (+9 %). Diese Änderung ist im Wesentlichen auf die Zunahme der Umsätze im Markt des Erstverkaufs nach Umwandlung zurückzuführen, mit +6,25 Mio. € zum Vorjahr. Die Anzahl der verkauften Wohnungen erhöhte sich von 24 auf 64 im Jahr 2024. Schwerpunkt der Umwandlung in Eigentumswohnungen war die Innenstadt Worms und der Stadtteil Neuhausen.
Die Anzahl der Weiterverkäufe von Wohnungen im Bestand (Weiterverkauf) ist deutlich
gestiegen (+24 %), von 261
Fällen auf nunmehr 325 Fälle im Jahr 2024.
Dagegen erhöhte sich der Umsatz nur leicht, von 39,4 Mio. € auf 40,0 Mio. €
(+1 %). Im Weiterverkauf wurden die Wohnungen erneut preiswerter gegenüber
dem Jahr 2023 und kosten jetzt im Durchschnitt 126.000 € (ca. 2.200 €/m²
Wohnfläche, -5 %). Der Preis bezieht sich auf eine
durchschnittliche
Wohnfläche der Wohnung von rd. 57 m².
Der Verkauf von neu gebauten Eigentumswohnungen (Neubau) erhöhte sich
leicht auf niedrigem Niveau von
23 Wohnungen im Jahr 2023 auf 28 Wohnungen im
Jahr 2024. Schwerpunkt der Verkäufe waren die Stadtteile
Horchheim mit 10,
Herrnsheim mit 5 und Hochheim mit ebenfalls 5 Verkäufen. Der Preis für eine
neue
Eigentumswohnung fiel merklich von rd. 517.000 € auf 333.000 € (-35 %) mit einer durchschnittlichen
Wohnfläche von rd. 90 m². Dies
entspricht ca. 3.750 €/m² Wohnfläche.
Der höchste Kaufpreis für eine Wohnung (Neubau) konnte erneut im Stadtteil
Horchheim mit ca. 5.300 €/m²
Wohnfläche erzielt werden. Am preiswertesten dagegen
war eine Neubauwohnung im Stadtteil Hochheim mit
ca. 2.600 €/m².
Bebaute Grundstücke (gewerbliche Nutzung)
Im Jahr 2024 wurden im gewerblichen Teilmarkt (ohne Teileigentum) rd. 36,9 Mio. €
umgesetzt, gegenüber 69,1 Mio. € im Jahr 2023 (-47 %). Der
Flächenumsatz halbierte sich auch fast, von 15,2 ha auf 8,1 ha. Die Geld- und
Flächenumsätze unterliegen seit jeher großen jährlichen Schwankungen.
Grundstücke der Landwirtschaft
Der Geldumsatz im Teilmarkt der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke
liegt wie im Vorjahr 2023 bei rd.
1,9 Mio. € (±0 %). Die Anzahl
der Verkaufsfälle ist gegenüber dem Jahr 2023 etwas gefallen, von 93 Fälle auf
jetzt
81. Im Berichtsjahr 2024 ist die Anzahl der verkauften Ackergrundstücke
deutlich zurückgegangen, von 46 Fällen im Jahr 2023 auf nunmehr 24 Fälle im
Jahr 2024. Die Ackerlandpreise stagnierten und lagen wie im Jahr 2023
durchschnittlich bei 4,20 €/m² (±0 %).
Demgegenüber hat sich die Anzahl der verkauften Weingärten gegenüber dem Jahr
2023 deutlich erhöht, von 17
Fällen im Jahr 2023 auf 27 Fälle im Jahr 2024. Der
Preis für Weingärten hat sich gegenüber dem Vorjahr auch nicht
verändert und
liegt bei 8,10 €/m² (±0 %).
Die Anzahl der verkauften Gärten (erwerbsmäßiger Anbau, Klein-,
Dauerklein-, Haus- oder Freizeitgarten) nahm
dagegen leicht zu, von 14 im Jahr
2023 auf 19 im Jahr 2024.
Gemeinbedarfsgrundstücke
Der Teilmarkt der Gemeinbedarfsgrundstücke umfasste im Jahr 2024 6
Grundstücksverkäufe, die sich auf das
gesamte Stadtgebiet verteilten. Dabei
wurden u.a. Flächen für den Straßenneu- und Straßenausbau erworben.
Erbbaurechte und -grundstücke
Der Teilmarkt Erbbaurechte / Erbbaugrundstücke ist für den Bereich der Stadt Worms weiterhin ohne Bedeutung. Im Jahr 2024 wurden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses keine Urkunden registriert.
Zwangsversteigerungen
Die Anzahl der Eigentumsübergänge im Rahmen von
Zwangsversteigerungsverfahren ist im Jahr 2024 mit 6
Versteigerungsbeschlüssen
erneut sehr niedrig ausgefallen. Gegenüber dem Beobachtungsjahr 2023 gibt es eine
leichte Zunahme (+2 Fälle).
Bodenrichtwerte
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für unbebaute Grundstücke
innerhalb einer ausgewiesenen Zone, die in €/m² angegeben werden. Über eine
Bodenrichtwertauskunft kann sich jeder Bürger informieren, in
welcher
Richtwertzone sich ein bestimmtes Grundstück befindet. Von Interesse kann
dabei z.B. das eigene
Grundstück sein, aber auch ein Grundstück, an
dem Kaufinteresse besteht. Die aktuellen Bodenrichtwerte
(siehe Geoportal der
Stadt Worms) wurden vom Gutachterausschuss Worms zum Stichtag 01.01.2024
ermittelt.
Eine Fortschreibung erfolgt im Zweijahresrhythmus, demnächst Ende Januar
2026 zum Stichtag 01.01.2026.
Zusammenfassung des Wormser Grundstücksmarktes
Die
zum Download bereitgestellte Tabelle fasst die im Wormser Stadtgebiet
verzeichneten
Grundstücksumsätze des Jahres 2022, gegliedert nach
unterschiedlichen Objektgruppen, zusammen.
Zusammenfassung des Wormser Grundstücksmarktes 2024
Veröffentlichungen der Vorjahre
Kaufpreissammlung
Die digitale Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses wird unter Beachtung strenger datenschutzrechtlicher
Bestimmungen durch die Geschäftsstelle geführt. Entsprechend gesetzlicher Bestimmungen werden hierin alle
Kauf- und Tauschverträge aufgenommen, ferner Erbbaurechtsverträge, Vertragsangebote und -annahmen,
Zuschlagsbeschlüsse bei Zwangsversteigerungsverfahren, Enteignungsbeschlüsse sowie die Daten aus
Bodenordnungsverfahren.
Verfahren
Dazu sind dem Gutachterausschuss die entsprechenden Verträge und Vorgänge von den Notaren, Gerichten
und Behörden zu übermitteln. Diese Basisdaten werden durch Unterlagen über die Bauleitplanung sowie
andere planerische Grundlagen und Maßnahmen ergänzt. Ferner fließen die Angaben der Landespflegebehörden
(Natur- und Landschaftsschutz), der Denkmal- sowie Bauaufsichtsbehörden, Daten aus dem Liegenschaftskataster und nicht zuletzt die Ergebnisse zusätzlicher Befragungen / Erhebungen bei den Käufern / Verkäufern ein. Damit sind zuverlässige und aktuelle Basisdaten für alle sonstigen Aufgaben des Gutachterausschusses vorhanden.
Im Ergebnis ist der Gutachterausschuss über sämtliche Bewegungen auf dem Grundstücksmarkt sowie über alle
wertbeeinflussenden Planungen und Maßnahmen umfassend informiert. Dies ist Voraussetzung für die
sachgerechte Erstattung von Gutachten, die Ermittlung der Bodenrichtwerte und die Ableitung der erforderlichen wertrelevanten Daten. Weiterhin stellt die Kaufpreissammlung die Datenbasis für den Grundstücksmarktbericht dar. Sie bildet auch die Grundlage für weitergehende Berichte z.B. des Deutschen Städtetages, des Statistischen
Landes- und Bundesamtes, des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung und diverser Forschungsinstitute.
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden unter Beachtung der gesetzlichen Regelungen und der Belange der betroffenen Bürger an bestimmte Behörden, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für
Grundstücksbewertung und an Sachverständige mit einer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 nur dann
gegeben, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird und die sachgerechte Verwendung der Daten gewährleistet ist. Anderen Stellen und Personen werden nur solche Auskünfte erteilt, die keine Rückschlüsse auf das Grundstück
ermöglichen. Über personenbezogene Daten werden generell keine Auskünfte gegeben.
Die Gebühr für Auskünfte aus den Kaufpreissammlungen bemisst sich nach dem erforderlichen Aufwand und dem wirtschaftlichen Nutzen. Sie kann zwischen 58.- und 815.- EURO betragen.
Sonstige wertrelevante Daten
Für eine sachgerechte Verkehrswertermittlung sind wertrelevante Daten wie Indexreihen,
Umrechnungskoeffizienten, Sachwert-Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke unverzichtbar. Baulandpreis- und Ackerlandindizes sowie Sachwert-Marktanpassungsfaktoren werden regelmäßig vom Gutachterausschuss abgeleitet und auf der Homepage, in der örtlichen Presse oder im
jeweils aktuellen Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.
Ermittlung weiterer Daten
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist fortlaufend damit befasst, Marktuntersuchungen durchzuführen und weitere wertrelevante Daten wie z.B. örtliche Liegenschaftszinssätze abzuleiten. Bei Fragen zur Anwendbarkeit überregional abgeleiteter Daten gibt Ihnen die Geschäftsstelle gerne Auskunft. Weiterhin liefert der
Grundstücksmarktbericht nähere Informationen.
Regionalfaktor gemäß § 36 (3) ImmoWertV
Der Gutachterausschuss der Stadt Worms hat in seiner Sitzung am 21.01.2022 den örtlichen Regionalfaktor für das Sachwertverfahren mit 1,00 beschlossen.
Indexreihen für das Stadtgebiet Worms
Seit dem Jahr 1963 werden für den Bereich der Stadt Worms Baulandpreisindizes für Wohnbauflächen
(überwiegend für ein- und zweigeschossige Bauweise) ermittelt und
veröffentlicht. Im Jahr 2010 wurde diese Reihe um die Indexreihen für Ackerland und Weingarten erweitert. Alle
Indexreihen können mit einem Link abgerufen
werden.
Die Indexreihen bestehen aus Indexwerten, die sich aus dem
durchschnittlichen Verhältnis der Bodenpreise eines
Erhebungszeitraumes zu den
Bodenpreisen eines Basiszeitraumes mit der Indexzahl 100 ergeben. Die
Indexzahlen werden für Grundstücke mit vergleichbaren Lage- und
Nutzungsverhältnissen aus allen für die Auswertung
geeigneten Kaufpreisen von
unbebauten Grundstücken des Erhebungszeitraumes abgeleitet.
Alle Indexreihen bilden die durchschnittliche zeitliche Veränderung
im gesamten Stadtgebiet von Worms (Innenstadt einschließlich aller Stadtteile
mit den Gemarkungen) ab. Auf Grund der in den jeweiligen Erhebungszeiträumen
unterschiedlichen Lage und Anzahl der erfassten Grundstücke muss die Preisveränderung
in einzelnen Bereichen der Stadtteile und Gemarkungen nicht zwingend mit der
durchschnittlichen Entwicklung identisch sein.
Eine Plausibilitätskontrolle auf der Grundlage der zeitlichen
Veränderung der Bodenrichtwerte ist daher immer
erforderlich, da sie das Stadtgebiet
mit den Gemarkungen deutlich feingliedriger abbilden
(ca. 260
Bodenrichtwertzonen für Wohnbauland und ca. 100 Bodenrichtwertzonen für
Ackerland,
Weingarten, Wald und sonstige Flächen).
Umrechnungskoeffizienten zur Anpassung der baulichen Nutzung (Geschossflächenzahl)
Grundsätzlich ist bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise ein Grundstück umso wertvoller, je intensiver es baulich
genutzt werden kann. In überörtlichen Erhebungen wurde dieses Problem untersucht und dabei gewisse
Abhängigkeiten festgestellt, die sich über Koeffizienten zur jeweiligen Geschossflächenzahl (GFZ) ausdrücken lassen.
Für das Wertverhältnis von gleichartigen Grundstücken bei unterschiedlicher baulicher Nutzungsmöglichkeit sind als Anlage 11 zu den "Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken
(Wertermittlungsrichtlinien 2006 - WertR 2006)" diverse Tabellen und Hinweise veröffentlicht. Zahlreiche
Untersuchungen haben gezeigt, dass diese Faktoren auf die örtlichen Grundstücksmärkte in Rheinland-Pfalz
übertragbar sind. Eine Ableitung örtlicher Koeffizienten ist deshalb entbehrlich. Grundsätzlich sollten jedoch aus
fehlertheoretischen Gründen Kaufpreise über zu große GFZ-Unterschiede nicht einfach umgerechnet werden.
Der Gutachterausschuss hat seit 2010 in der Richtwertdefinition grundsätzlich nicht die planungsrechtliche GFZ,
sondern die wertrelevante GFZ angegeben. Denn wertrelevant ist nicht, welche bauliche Nutzung laut
Bebauungsplan auf den Grundstücken maximal realisiert werden kann, sondern welche Nutzung in der
Bodenrichtwertzone durchschnittlich realisiert wurde. Das Bewertungsgrundstück ist dann ausgehend von der
realisierten bzw. durchschnittlich realisierbaren GFZ auf die wertrelevante GFZ in der Richtwertdefinition anzupassen.
Bestellservice
Grundstücksmarktberichte sowie Auszüge und Auskünfte über Bodenrichtwerte können Sie hier kostenpflichtig bestellen: