Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Worms
Wie jeder andere Markt vollzieht sich auch der Grundstücksmarkt nach den Regeln von Angebot und Nachfrage. Dabei sind jedoch die preisbeeinflussenden Faktoren sehr vielschichtig und oftmals wenig zu durchschauen. Zur Schaffung von mehr Markttransparenz wurden deshalb bundesweit spezielle Gutachterausschüsse für Grundstückswerte gebildet.
Produkte & Dienstleistungen
Für den Bereich der Stadt Worms einschließlich aller Stadtteile besteht
bereits seit 1961 ein jeweils durch das Land Rheinland-Pfalz bestellter
selbständiger und unabhängiger Gutachterausschuss. Dessen
Geschäftsstelle ist bei der Abteilung 6.2 - Stadtvermessung und
Geoinformationen im Bereich 6 eingerichtet. Der Gutachterausschuss stellt gerne seine verschiedenen Produkte und Dienstleistungen „rund um den Wormser Grundstücksmarkt“ zur Verfügung.
Gutachten & Preise
Der Gutachterausschuss erstattet als unabhängiges Gremium Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken (einschließlich Wohnungseigentum) sowie von Rechten an Grundstücken.
Durch kompetente Kundenberatung, den hohen Sachverstand und die gute Marktkenntnis der Gutachterausschussmitglieder sowie regelmäßige Fortbildungen wird eine hohe Qualität der Verkehrswertgutachten gewährleistet.
Der Gutachterausschuss erstellt auch Gutachten für Gerichte und Justizbehörden, weiterhin im Zusammenhang mit Enteignungsmaßnahmen und behördlichen Sanierungsverfahren, oder auch bei Wertfeststellungen für andere Behörden aufgrund gesetzlicher Vorschriften.
Gebühren
Die Gebühren für ein Gutachten des GAA richten sich nach landeseinheitlichen Bestimmungen. Sie sind abhängig von Art und Wert des Objektes sowie vom notwendigen Aufwand. So kann z.B. derzeit die Gebühr für ein Hausgrundstück mit einem Wert von
- 100.000.- € zwischen rd. 1.710.- und 2.223.- €
- 200.000.- € zwischen rd. 2.430.- und 3.159.- €
- 300.000.- € zwischen rd. 3.050.- und 3.965.- €
- 500.000.- € zwischen rd. 3.650.- und 4.745.- €
betragen, jeweils zuzüglich der Auslagen. Als Auslagen werden auch extreme Mehraufwendungen berechnet. Die gesetzliche Umsatzsteuer wird zusätzlich erhoben. Zu den Gebühren bei anderen Werten und anderen Grundstücksarten sowie zum Verfahren selbst gibt die Geschäftsstelle gerne Auskunft.
Bitte beachten Sie, dass für einen Gutachten-Auftrag Ihre persönliche Unterschrift benötigt wird. Wir haben daher ein ausdruckbares Auftragsformular beigefügt, das unterschrieben an den Gutachterausschuss gesandt werden kann (postalische Anschrift oder per Fax). Wegen des weiteren Verfahrens und erforderlicher Unterlagen werden wir uns mit Ihnen in Verbindung setzen.
Das Antragsformular können Sie hier herunterladen:
Bodenrichtwerte
In regelmäßigen Abständen ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich der Stadt Worms (GAA) Bodenrichtwerte als durchschnittliche Lagewerte des Grund und Bodens.
Aktuelle Ermittlung zum 01.01.2024
Bereits seit dem Jahr 1963 hat der GAA in regelmäßigen Abständen und aufgrund der jeweiligen gesetzlichen Bestimmungen sog. Bodenrichtwerte als durchschnittliche Lagewerte für den Grund und Boden ermittelt, kartografisch dargestellt und veröffentlicht. Bodenrichtwerte werden üblicherweise alle zwei Jahre ermittelt, sie sind repräsentativ für den jeweiligen Stichtag. Die jüngste Ermittlung dieser Werte erfolgte zum 01.01.2024, flächendeckend für das gesamte Stadtgebiet.
Durch die Bodenrichtwerte wird ein guter Überblick über das Preisgefüge auf dem Wormser Grundstücksmarkt ermöglicht. So kann sich jedermann informieren, in welcher Preislage sich ein bestimmtes Grundstück etwa befindet. Von Interesse kann dabei z. B. das eigene Grundstück, aber auch ein Grundstück, an dem ein Kaufinteresse besteht, sein.
Für das Stadtgebiet von Worms bestehen derzeit etwa 360 unterschiedliche Wertbereiche.
Bodenrichtwert als durchschnittlicher Lagewert
Nach den geltenden Bestimmungen (Baugesetzbuch und Gutachterausschussverordnung) wird der Bodenrichtwert als durchschnittlicher Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken (Bodenrichtwertzone) definiert, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen.
Der Bodenrichtwert gibt den Wert in EURO pro m² Grundstücksfläche für ein fiktives Grundstück an, dessen wertbeeinflussende Merkmale für die jeweilige Bodenrichtwertzone typisch sind (Richtwertgrundstück). Abweichungen eines Grundstücks vom Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Eigenschaften - also: Erschließungszustand, spezielle Lage, Art (und Maß der baulichen) Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Bodengüte, Grundstücksgestalt, Grundstückstiefe, bauliche Ausnutzung (GFZ) usw. - bewirken i.d.R. entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert.
Weder aus der Abgrenzung der Bodenrichtwertzonen noch aus den Angaben zu den Bodenrichtwerten können irgendwelche Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung oder den Baugenehmigungsbehörden abgeleitet werden.
Generell werden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären (§196 Abs.1 BauGB). Zudem erfolgt die Ermittlung der Bodenrichtwerte jeweils unter der Voraussetzung, dass keine Altlasten bzw. Schadstoffkontaminierungen vorhanden sind.
Der Beschluss über die Ermittlung der Bodenrichtwerte wurde entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen öffentlich bekannt gemacht (Amtsblatt der Stadt Worms, 05/2024 vom 02.02.2024). Jedermann kann bei der Geschäftsstelle des GAA Auskunft über die Bodenrichtwerte erhalten.
Dienstleistungen des GAA
Im Zusammenhang mit den Bodenrichtwerten bietet der GAA folgende Dienstleistungen an:
Abruf der Bodenrichtwerte:
Die aktuellen Bodenrichtwerte können über das Geoportal der Stadt Worms und über das landesweiten Informationssystem „BORIS“ unter www.geoportal.rlp.de abgerufen werden, jeweils kostenfrei, jedoch nur ohne die wertbestimmenden Eigenschaften des Bodenrichtwertgrundstückes.
Objektbezogene Auskünfte über Bodenrichtwerte für ein bestimmtes Grundstück
Objektbezogene Auskünfte werden mit den entsprechenden Erläuterungen nur in schriftlicher Form und kostenpflichtig gegeben. Die Gebühr hierfür ist nach dem wirtschaftlichen Wert (= Richtwerthöhe) gestaffelt, sie beträgt derzeit pro Objekt zwischen 32.- und 75.- EURO.
Pauschale Angaben aus der Übersicht der generalisierten Bodenrichtwerte
Diese sind landeseinheitlich kostenlos und ohne weitergehende Definitionen zu erhalten. Die generalisierten Bodenrichtwerte dienen als Übersicht typischer Bodenrichtwerte in Worms, während die zonalen Bodenrichtwerte schon aufgrund ihrer engmaschigeren Struktur eine deutlich höhere Aussagekraft für einen konkretes Gebiet oder ein bestimmtes Grundstück haben. Die aktuelle Übersicht für Worms ist als ausdruckbare PDF-Datei beigefügt:
Übersicht der generalisierten Bodenrichtwerte für Worms zum 01.01.2024
Zu den Bodenrichtwerten sowie über die sonstigen Dienstleistungen und Produkte gibt die bei der Abteilung 6.2 -Stadtvermessung und Geoinformationen im Bereich 6 – Stadtentwicklung, Planen und Bauen der Stadtverwaltung Worms eingerichtete Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gerne Auskunft.
Wenn Sie auf diesen Bereich klicken, wird eine Anfrage an den externen Anbieter gesendet. Datenschutzhinweis
Grundstücksmarktbericht
Was tut sich auf dem Wormser Grundstücksmarkt tatsächlich? Was sind die Daten und Fakten? Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gibt in regelmäßigen Abständen einen ausführlichen Bericht über den Wormser Immobilienmarkt heraus.
Der Grundstücksmarkbericht stellt die Umsatz- und Preisentwicklung dar und verdeutlicht das Marktgeschehen in zahlreichen Tabellen, Grafiken und Karten. Weiterhin sind wichtige wertrelevante Daten wie Indexreihen, Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssatze enthalten.
Grundlage für die Ableitungen sind sämtliche Eigentumswechsel an Grundstücken wie z.B. Kaufverträge, die in der digitalen Kaufpreissammlung geführt und ausgewertet werden. Die umfassende Datengrundlage bietet hierbei ein hohes Maß an Transparenz für den Wormser Grundstücksmarkt. Als Nutzer werden nicht nur Bewertungssachverständige und Immobilienfachleute, sondern auch Grundstückseigentümer, Bauherren, Investoren, Immobilienfirmen, Banken, Steuerberater und Behörden angesprochen.
Aktueller Grundstücksmarktbericht 2023
Mit der vorliegenden 23. Ausgabe des Grundstücksmarktberichtes präsentiert der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich der Stadt Worms ein aktuelles Abbild des Geschehens auf dem Wormser Grundstücksmarkt der Jahre 2021 und 2022.
Mit der Gleichverteilung der
ausgewerteten Kaufverträge innerhalb des zweijährigen Erhebungszeitraumes ist
sichergesellt, dass der Schwerpunkt der marktrelevanten Daten zur
Wertermittlung der 01.01.2022 ist.
Geprägt wurde dieser Zeitraum durch das Ende der Corona-Pandemie und den damit verbundenen Rücknahmen der Einschränkungen, dem Beginn des Ukrainekrieges, enormen Preissteigerungen in allen Bereichen der Wirtschaft und des täglichen Lebens der Bürger sowie den deutlichen Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB).
Die umfassende Datengrundlage bietet hierbei ein hohes Maß an Transparenz für den Wormser Grundstücksmarkt und dient vielen Interessierten als wichtige Entscheidungsgrundlage.
Allen Anwendern und sonstigen interessierten Lesern garantiert der Gutachterausschuss als selbstständiges und unabhängiges Kollegialgremium transparente und neutrale Informationen. Dabei wendet sich der Grundstückmarktbericht nicht nur an Fachleute der Immobilienbranche oder an Bewertungssachverständige, sondern soll auch Grundstückseigentümern, Bauherrn und Investoren, sowie Banken, Steuerberatern und Behörden dienen.
Der Marktbericht kann über die
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bezogen werden. Nutzen Sie dazu unseren Bestellservice:
Kurzinfo zum Wormser Grundstücksmarkt 2023
Aktuelle Analyse des
Wormser Grundstücksmarktes
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat für den Bereich der Stadt Worms mit seinen 13 Stadtteilen eine Zusammenstellung der Preise aus der Kaufpreissammlung für das Jahr 2023 vorgenommen.
Allgemein
Insgesamt erfasste die Geschäftsstelle im Jahr 2023 758 Urkunden mit 799 verkauften Objekten im Stadtgebiet Worms. Dies ist eine Abnahme der Anzahl der Kaufverträge von -8 % gegenüber dem Vorjahr.
In diesem Zeitraum wechselten in Worms Immobilien mit einem Gesamtwert von rd. 275,6 Mio. € ihren Eigentümer (-18,6 Mio. € zum Jahr 2022). Damit verzeichnet der Grundstücksmarkt in Worms im Jahr 2023 einen erneuten Umsatzrückgang von -6 % gegenüber dem Vorjahr.
Der Gesamtflächenumsatz lag bei rd. 80,5 ha. Dies entspricht ca. 0,75 % der Gesamtfläche des Stadtgebietes von Worms.
Der Schwerpunkt
der Verkäufe lag wie schon in den zurückliegenden Jahren im Bereich der Wohnhäuser
(Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und
Mehrfamilienhäuser) mit rd. 127,8 Mio. € (-3 %) sowie für das Wohnungseigentum (Neubau,
Umwandlung oder Weiterverkauf) mit rd. 57,7 Mio. € (+2 %).
Bauplätze (Wohnnutzung)
Im Jahr 2023 nahm die Anzahl der verkauften Bauplätze für freistehende Ein- / Zweifamilienhäuser leicht zu, von 7 im Jahr 2022 auf 11 im Jahr 2023. Die Verkäufe beziehen sich im Wesentlichen auf Baulücken, welche im gesamten Stadtgebiet verteilt sind.
Die Zahl der verkauften Bauplätze für Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder Geschosswohnungsbau (Neubau von Gebäuden für den Mietwohnungs- oder Eigentumswohnungsbau) nahm weiter ab, von 9 im Jahr 2022 auf 2 im Jahr 2023. Der Geldumsatz aller Bauplätze belief sich auf nur noch 2,8 Mio. € (-2,0 Mio. € oder -42 %). Dies ist ein neuer Tiefstand.
Die Bodenpreise für Wohnbauflächen gingen im Jahr 2023 leicht zurück (-4 %) zurück. Durchschnittlich kostete ein Bauplatz im Jahr 2023 196.000 € (statt 231.000 im Jahr 2022) für ein freistehendes Einfamilienwohnhaus (Fläche 540 m², entspricht 370 €/m² Grundstücksfläche, statt 412 €/m² in Jahr 2022). Der teuerste Bauplatz wurde im Stadtteil Pfeddersheim mit 500 €/m² verkauft, der preiswerteste im Stadtteil Abenheim mit 350 €/m². Als Bauplätze werden auch bebaute Grundstücke erfasst, deren baulichen Anlagen abgebrochen und durch Neubauten ersetzt werden.
Bebaute Grundstücke (Wohnnutzung)
Im Jahr 2023 wurden im Teilmarkt der Wohnhäuser (ohne Wohnungseigentum) ein Umsatz von 127,8 Mio. € verbucht (-3,7 Mio. € oder -3 % zum Jahr 2022). Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind im Jahr 2023 gestiegen (+5 %). Es wurden im Durchschnitt 384.000 € für eine Immobilie gezahlt.
Die Preise für die Objektart „Reihenmittel- und Reihenendhäuser“ sind ebenfalls gestiegen und lagen jetzt bei 380.000 € (+4 %). Dagegen sanken die Preise für Doppelhaushälften von 354.000 € im Jahr 2022 auf 316.000 € im Jahr 2023 (-11 %).
Wohnungseigentum
Der Geldumsatz
für Wohnungseigentum ist von rd. 56,5 Mio. € im Jahr 2022 auf rd. 57,7 Mio. €
im Jahr 2023 minimal um (+2 %) gestiegen. Diese geringe Änderung ist auf die Zunahme
der Umsätze im Markt des Erstverkaufs nach Neubau zu verzeichnen mit +5,6 Mio.
€ bei einer geringen Anzahl der verkauften Wohnungen von 19 (-4).
Der Umsatz,
der in Eigentumswohnungen umgewandelten Mietwohnungen nahm ebenfalls zu, von 5,8
Mio. € auf 6,4 Mio. € (+10 %).
Die Anzahl der Weiterverkäufe von Wohnungen im Bestand ist leicht gestiegen (+2 %), von 257 Fällen auf 261 Fälle im Jahr 2023. Dagegen sankt der Umsatz von 44,5 Mio. € auf 39,4 Mio. € (-11 %). Im Weiterverkauf wurden die Wohnungen preiswerter gegenüber 2022 und kosten jetzt im Durchschnitt 151.000 € (ca. 2.310 €/m² Wohnfläche, -10 %). Der Preis bezieht sich auf eine durchschnittliche Wohnfläche der Wohnung von rd. 64 m².
Der Verkauf von neu gebauten Eigentumswohnungen erhöhte sich leicht auf niedrigen Niveau von 19 Wohnungen im Jahr 2022 auf 23 Wohnungen im Jahr 2023. Schwerpunkt der Verkäufe war die Wormser Innenstadt und der Stadtteil Horchheim. Der Preis für eine neue Eigentumswohnung lag bei rd. 402.000 € (+20 %) mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von rd. 95 m². Dies entspricht ca. 4.250 €/m² Wohnfläche.
Der höchste Kaufpreis für eine Wohnung konnte in der Wormser Innenstadt mit ca. 4.850 €/m² Wohnfläche erzielt werden. Am preiswertesten war eine Wohnung in Worms-Nord mit ca. 2.850 €/m².
Bebaute Grundstücke (gewerbliche Nutzung)
Im Jahr 2023 wurden im gewerblichen Teilmarkt (ohne Teileigentum) rd. 69,1 Mio. € umgesetzt, gegenüber 83,4 Mio. € im Jahr 2022. Der Flächenumsatz erhöhte sich leicht von 14,6 ha auf 15,2 ha. Die Geld- und Flächenumsätze unterliegen seit jeher großen jährlichen Schwankungen.
Grundstücke der Landwirtschaft
Der Geldumsatz im Teilmarkt der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke liegt bei rd. 1,9 Mio. € (-5 %) und damit ein wenig unter dem Niveau des Vorjahres. Die Anzahl der Verkaufsfälle ist gegenüber dem Vorjahr 2022 leicht gestiegen, von 89 auf jetzt 93 Fälle. Im Berichtsjahr 2023 ist die Anzahl der verkauften Ackergrundstücke deutlich gestiegen, von 25 Fällen im Jahr 2022 auf nunmehr 46 Fälle im Jahr 2023. Die Ackerlandpreise stagnierten und lagen wie im Jahr 2022 bei durchschnittlich bei 4,15 €/m² (±0 %).
Demgegenüber hat sich die Anzahl der verkauften Weingärten gegenüber dem Vorjahr 2022 kaum verändert, von 19 Fällen im Jahr 2022 auf 17 Fälle im Jahr 2023. Der Preis für Weingärten ging leicht zurück, von 8,30 €/m² auf 8,10 €/m² (-2 %).
Die Anzahl der verkauften Gärten (erwerbsmäßiger Anbau, Klein-, Dauerklein-, Haus- oder Freizeitgarten) nahm dagegen deutlich ab, von 25 im Jahr 2022 auf 14 im Jahr 2023.
Gemeinbedarfsgrundstücke
Der Teilmarkt der Gemeinbedarfsgrundstücke umfasste im Jahr 2023 8 Grundstücksverkäufe, die sich auf das gesamte Stadtgebiet verteilten. Dabei wurden u.a. Flächen für den Straßenneu- und Straßenausbau erworben.
Erbbaurechte und -grundstücke
Der Teilmarkt
Erbbaurechte / Erbbaugrundstücke ist für den Bereich der Stadt Worms weiterhin
ohne Bedeutung.
Im Jahr 2023 wurden von der Geschäftsstelle des
Gutachterausschusses lediglich 3 Urkunden registriert.
Zwangsversteigerungen
Die Anzahl der Eigentumsübergänge im Rahmen von Zwangsversteigerungsverfahren ist im Jahr 2023 mit 4 Versteigerungsbeschlüssen erneut niedrig ausgefallen. Gegenüber dem Beobachtungsjahr 2022 gibt es keine Veränderung (±0).
Bodenrichtwerte
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für unbebaute Grundstücke innerhalb einer ausgewiesenen Zone, die in €/m² angegeben werden. Über eine Bodenrichtwertauskunft kann sich jeder Bürger informieren, in welcher Richtwertzone sich ein bestimmtes Grundstück befindet. Von Interesse kann dabei z.B. das eigene Grundstück sein, aber auch ein Grundstück, an dem Kaufinteresse besteht. Nicht zuletzt gewinnen die Bodenrichtwerte zunehmend auch für steuerliche Zwecke immer mehr an Bedeutung. Die Bodenrichtwerte wurden vom Gutachterausschuss Worms zum Stichtag 01.01.2024 ermittelt. Eine Fortschreibung erfolgt im Zweijahresrhythmus, das nächste Mal im Januar 2026 zum Stichtag 01.01.2026.
Zusammenfassung des Wormser Grundstücksmarktes
Die
zum Download bereitgestellte Tabelle fasst die im Wormser Stadtgebiet
verzeichneten
Grundstücksumsätze des Jahres 2022, gegliedert nach
unterschiedlichen Objektgruppen, zusammen.
Zusammenfassung des Wormser Grundstücksmarktes 2023
Veröffentlichungen der Vorjahre
Kaufpreissammlung
Die digitale Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses wird unter Beachtung strenger datenschutzrechtlicher Bestimmungen durch die Geschäftsstelle geführt. Entsprechend gesetzlicher Bestimmungen werden hierin alle Kauf- und Tauschverträge aufgenommen, ferner Erbbaurechtsverträge, Vertragsangebote und -annahmen, Zuschlagsbeschlüsse bei Zwangsversteigerungsverfahren, Enteignungsbeschlüsse sowie die Daten aus Bodenordnungsverfahren.
Verfahren
Dazu sind dem Gutachterausschuss die entsprechenden Verträge und Vorgänge von den Notaren, Gerichten und Behörden zu übermitteln. Diese Basisdaten werden durch Unterlagen über die Bauleitplanung sowie andere planerische Grundlagen und Maßnahmen ergänzt. Ferner fließen die Angaben der Landespflegebehörden (Natur- und Landschaftsschutz), der Denkmal- sowie Bauaufsichtsbehörden, Daten aus dem Liegenschaftskataster und nicht zuletzt die Ergebnisse zusätzlicher Befragungen / Erhebungen bei den Käufern / Verkäufern ein. Damit sind zuverlässige und aktuelle Basisdaten für alle sonstigen Aufgaben des Gutachterausschusses vorhanden.
Im Ergebnis ist der Gutachterausschuss über sämtliche Bewegungen auf dem Grundstücksmarkt sowie über alle wertbeeinflussenden Planungen und Maßnahmen umfassend informiert. Dies ist Voraussetzung für die sachgerechte Erstattung von Gutachten, die Ermittlung der Bodenrichtwerte und die Ableitung der erforderlichen wertrelevanten Daten. Weiterhin stellt die Kaufpreissammlung die Datenbasis für den Grundstücksmarktbericht dar. Sie bildet auch die Grundlage für weitergehende Berichte z.B. des Deutschen Städtetages, des Statistischen Landes- und Bundesamtes, des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung und diverser Forschungsinstitute.
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden unter Beachtung der gesetzlichen Regelungen und der Belange der betroffenen Bürger an bestimmte Behörden, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Grundstücksbewertung und an Sachverständige mit einer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 nur dann gegeben, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird und die sachgerechte Verwendung der Daten gewährleistet ist. Anderen Stellen und Personen werden nur solche Auskünfte erteilt, die keine Rückschlüsse auf das Grundstück ermöglichen. Über personenbezogene Daten werden generell keine Auskünfte gegeben.
Die Gebühr für Auskünfte aus den Kaufpreissammlungen bemisst sich nach dem erforderlichen Aufwand und dem wirtschaftlichen Nutzen. Sie kann zwischen 58.- und 815.- EURO betragen.
Sonstige wertrelevante Daten
Für eine sachgerechte Verkehrswertermittlung sind wertrelevante Daten wie Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Sachwert-Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke unverzichtbar. Baulandpreis- und Ackerlandindizes sowie Sachwert-Marktanpassungsfaktoren werden regelmäßig vom Gutachterausschuss abgeleitet und auf der Homepage, in der örtlichen Presse oder im jeweils aktuellen Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.
Ermittlung weiterer Daten
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist fortlaufend damit befasst, Marktuntersuchungen durchzuführen und weitere wertrelevante Daten wie z.B. örtliche Liegenschaftszinssätze abzuleiten. Bei Fragen zur Anwendbarkeit überregional abgeleiteter Daten gibt Ihnen die Geschäftsstelle gerne Auskunft. Weiterhin liefert der Grundstücksmarktbericht nähere Informationen.
Regionalfaktor gemäß § 36 (3) ImmoWertV
Der Gutachterausschuss der Stadt Worms hat in seiner Sitzung am 21.01.2022 den örtlichen Regionalfaktor für das Sachwertverfahren mit 1,00 beschlossen.
Indexreihen für das Stadtgebiet Worms
Seit dem Jahr 1963 werden für den Bereich der Stadt Worms Baulandpreisindizes für Wohnbauflächen
(überwiegend für ein- und zweigeschossige Bauweise) ermittelt und
veröffentlicht. Im Jahr 2010 wurde diese Reihe um die Indexreihen für Ackerland und Weingarten erweitert. Alle
Indexreihen können mit einem Link abgerufen
werden.
Die Indexreihen bestehen aus Indexwerten, die sich aus dem
durchschnittlichen Verhältnis der Bodenpreise eines
Erhebungszeitraumes zu den
Bodenpreisen eines Basiszeitraumes mit der Indexzahl 100 ergeben. Die
Indexzahlen werden für Grundstücke mit vergleichbaren Lage- und
Nutzungsverhältnissen aus allen für die Auswertung
geeigneten Kaufpreisen von
unbebauten Grundstücken des Erhebungszeitraumes abgeleitet.
Alle Indexreihen bilden die durchschnittliche zeitliche Veränderung
im gesamten Stadtgebiet von Worms (Innenstadt einschließlich aller Stadtteile
mit den Gemarkungen) ab. Auf Grund der in den jeweiligen Erhebungszeiträumen
unterschiedlichen Lage und Anzahl der erfassten Grundstücke muss die Preisveränderung
in einzelnen Bereichen der Stadtteile und Gemarkungen nicht zwingend mit der
durchschnittlichen Entwicklung identisch sein.
Eine Plausibilitätskontrolle auf der Grundlage der zeitlichen
Veränderung der Bodenrichtwerte ist daher immer
erforderlich, da sie das Stadtgebiet
mit den Gemarkungen deutlich feingliedriger abbilden
(ca. 260
Bodenrichtwertzonen für Wohnbauland und ca. 100 Bodenrichtwertzonen für
Ackerland,
Weingarten, Wald und sonstige Flächen).
Umrechnungskoeffizienten zur Anpassung der baulichen Nutzung (Geschossflächenzahl)
Grundsätzlich ist bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise ein Grundstück umso wertvoller, je intensiver es baulich genutzt werden kann. In überörtlichen Erhebungen wurde dieses Problem untersucht und dabei gewisse Abhängigkeiten festgestellt, die sich über Koeffizienten zur jeweiligen Geschossflächenzahl (GFZ) ausdrücken lassen.
Für das Wertverhältnis von gleichartigen Grundstücken bei unterschiedlicher baulicher Nutzungsmöglichkeit sind als Anlage 11 zu den "Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien 2006 - WertR 2006)" diverse Tabellen und Hinweise veröffentlicht. Zahlreiche Untersuchungen haben gezeigt, dass diese Faktoren auf die örtlichen Grundstücksmärkte in Rheinland-Pfalz übertragbar sind. Eine Ableitung örtlicher Koeffizienten ist deshalb entbehrlich. Grundsätzlich sollten jedoch aus fehlertheoretischen Gründen Kaufpreise über zu große GFZ-Unterschiede nicht einfach umgerechnet werden.
Der Gutachterausschuss hat seit 2010 in der Richtwertdefinition grundsätzlich nicht die planungsrechtliche GFZ, sondern die wertrelevante GFZ angegeben. Denn wertrelevant ist nicht, welche bauliche Nutzung laut Bebauungsplan auf den Grundstücken maximal realisiert werden kann, sondern welche Nutzung in der Bodenrichtwertzone durchschnittlich realisiert wurde. Das Bewertungsgrundstück ist dann ausgehend von der realisierten bzw. durchschnittlich realisierbaren GFZ auf die wertrelevante GFZ in der Richtwertdefinition anzupassen.
Bestellservice
Grundstücksmarktberichte sowie Auszüge und Auskünfte über Bodenrichtwerte können Sie hier kostenpflichtig bestellen: