Gutachterausschuss für  Grundstückswerte in Worms

Der Gutachterausschuss erstattet als unabhängiges Gremium Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken (einschließlich Wohnungseigentum) sowie von Rechten an Grundstücken.

Durch kompetente Kundenberatung, den hohen Sachverstand und die gute Marktkenntnis der Gutachterausschussmitglieder sowie regelmäßige Fortbildungen wird eine hohe Qualität der Verkehrswertgutachten gewährleistet.

Der Gutachterausschuss erstellt auch Gutachten für Gerichte und Justizbehörden, weiterhin im Zusammenhang mit Enteignungsmaßnahmen und behördlichen Sanierungsverfahren, oder auch bei Wertfeststellungen für andere Behörden aufgrund gesetzlicher Vorschriften.

Die Gebühren für ein Gutachten des GAA richten sich nach landeseinheitlichen Bestimmungen. Sie sind abhängig von Art und Wert des Objektes sowie vom notwendigen Aufwand. So kann z.B. derzeit die Gebühr für ein Hausgrundstück mit einem Wert von

• 100.000.- € zwischen rd. 1.490.- und 1.937.- €
• 200.000.- € zwischen rd. 2.150.- und 2.795.- €
• 300.000.- € zwischen rd. 2.670.- und 3.471.- €
• 500.000.- € zwischen rd. 3.210.- und 4.173.- €

betragen, jeweils zuzüglich der Auslagen. Als Auslagen werden auch extreme Mehraufwendungen berechnet. Die gesetzliche Umsatzsteuer wird zusätzlich erhoben. Zu den Gebühren bei anderen Werten und anderen Grundstücksarten sowie zum Verfahren selbst gibt die Geschäftsstelle gerne Auskunft.

Bitte beachten Sie, dass für einen Gutachten-Auftrag Ihre persönliche Unterschrift benötigt wird. Wir haben daher ein ausdruckbares Auftragsformular beigefügt, das unterschrieben an den Gutachterausschuss gesandt werden kann (postalische Anschrift oder per Fax). Wegen des weiteren Verfahrens und erforderlicher Unterlagen werden wir uns mit Ihnen in Verbindung setzen.

Auftragsformular Gutachten über den Verkehrswert

In regelmäßigen Abständen ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich der Stadt Worms (GAA) Bodenrichtwerte als durchschnittliche Lagewerte des Grund und Bodens.

Bereits seit dem Jahr 1963 hat der GAA in regelmäßigen Abständen und aufgrund der jeweiligen gesetzlichen Bestimmungen sog. Bodenrichtwerte als durchschnittliche Lagewerte für den Grund und Boden ermittelt, kartografisch dargestellt und veröffentlicht. Bodenrichtwerte werden üblicherweise alle zwei Jahre ermittelt, sie sind repräsentativ für den jeweiligen Stichtag. Die jüngste Ermittlung dieser Werte erfolgte zum 01.01.2022, flächendeckend für das gesamte Stadtgebiet.

Durch die Bodenrichtwerte wird ein guter Überblick über das Preisgefüge auf dem Wormser Grundstücksmarkt ermöglicht. So kann sich jedermann informieren, in welcher Preislage sich ein bestimmtes Grundstück etwa befindet. Von Interesse kann dabei z. B. das eigene Grundstück, aber auch ein Grundstück, an dem ein Kaufinteresse besteht, sein.

Für das Stadtgebiet von Worms bestehen derzeit etwa 320 unterschiedliche Wertbereiche.

Nach den geltenden Bestimmungen (Baugesetzbuch und Gutachterausschussverordnung) wird der Bodenrichtwert als durchschnittlicher Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken (Bodenrichtwertzone) definiert, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen.

Der Bodenrichtwert gibt den Wert in EURO pro m² Grundstücksfläche für ein fiktives Grundstück an, dessen wertbeeinflussende Merkmale für die jeweilige Bodenrichtwertzone typisch sind (Richtwertgrundstück). Abweichungen eines Grundstücks vom Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Eigenschaften - also: Erschließungszustand, spezielle Lage, Art (und Maß der baulichen) Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Bodengüte, Grundstücksgestalt, Grundstückstiefe, bauliche Ausnutzung (GFZ) usw. - bewirken i.d.R. entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert.

Weder aus der Abgrenzung der Bodenrichtwertzonen noch aus den Angaben zu den Bodenrichtwerten können irgendwelche Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung oder den Baugenehmigungsbehörden abgeleitet werden.

Generell werden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären (§196 Abs.1 BauGB). Zudem erfolgt die Ermittlung der Bodenrichtwerte jeweils unter der Voraussetzung, dass keine Altlasten bzw. Schadstoffkontaminierungen vorhanden sind.

Der Beschluss über die Ermittlung der Bodenrichtwerte wurde entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen öffentlich bekannt gemacht (Amtsblatt der Stadt Worms, 07/2022 vom 04.02.2022). Jedermann kann bei der Geschäftsstelle des GAA Auskunft über die Bodenrichtwerte erhalten.

Im Zusammenhang mit den Bodenrichtwerten bietet der GAA folgende Dienstleistungen an:

Abruf der Bodenrichtwerte:

Die aktuellen Bodenrichtwerte können über das Geoportal der Stadt Worms und über das landesweiten Informationssystem „BORIS“ unter www.geoportal.rlp.de abgerufen werden, jeweils kostenfrei, jedoch nur ohne die wertbestimmenden Eigenschaften des Bodenrichtwertgrundstückes.

Objektbezogene Auskünfte über Bodenrichtwerte für ein bestimmtes Grundstück

Objektbezogene Auskünfte werden mit den entsprechenden Erläuterungen nur in schriftlicher Form und kostenpflichtig gegeben. Die Gebühr hierfür ist nach dem wirtschaftlichen Wert (= Richtwerthöhe) gestaffelt, sie beträgt derzeit pro Objekt zwischen 28.- und 75.- EURO.

Pauschale Angaben aus der Übersicht der generalisierten Bodenrichtwerte

Diese sind landeseinheitlich kostenlos und ohne weitergehende Definitionen zu erhalten. Die generalisierten Bodenrichtwerte dienen als Übersicht typischer Bodenrichtwerte in Worms, während die zonalen Bodenrichtwerte schon aufgrund ihrer engmaschigeren Struktur eine deutlich höhere Aussagekraft für einen konkretes Gebiet oder ein bestimmtes Grundstück haben. Die aktuelle Übersicht für Worms ist als ausdruckbare PDF-Datei beigefügt:

Übersicht der generalisierten Bodenrichtwerte für Worms zum 01.01.2022

Zu den Bodenrichtwerten sowie über die sonstigen Dienstleistungen und Produkte gibt die bei der Abteilung 6.2 -Stadtvermessung und Geoinformationen im Bereich 6 – Stadtentwicklung, Planen und Bauen der Stadtverwaltung Worms eingerichtete Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gerne Auskunft. 

Was tut sich auf dem Wormser Grundstücksmarkt tatsächlich? Was sind die Daten und Fakten? Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gibt in regelmäßigen Abständen einen ausführlichen Bericht über den Wormser
Immobilienmarkt heraus.

Der Grundstücksmarkbericht stellt die Umsatz- und Preisentwicklung dar und verdeutlicht das Marktgeschehen in zahlreichen Tabellen, Grafiken und Karten. Weiterhin sind wichtige wertrelevante Daten wie Indexreihen,
Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssatze enthalten.

Grundlage für die Ableitungen sind sämtliche Eigentumswechsel an Grundstücken wie z.B. Kaufverträge, die in der digitalen Kaufpreissammlung geführt und ausgewertet werden. Die umfassende Datengrundlage bietet hierbei ein hohes Maß an Transparenz für den Wormser Grundstücksmarkt. Als Nutzer werden nicht nur
Bewertungssachverständige und Immobilienfachleute, sondern auch Grundstückseigentümer, Bauherren,
Investoren, Immobilienfirmen, Banken, Steuerberater und Behörden angesprochen.

Der Grundstücksmarktbericht präsentiert im bekannten Layout die Marktdaten vom 01.01.2019 bis 31.12.2020.

Erstmalig sind im Berichtsabschnitt 3 „Worms in Zahlen“ Informationen zur Bevölkerung, Bildung, Gesundheit und Wohnungsbestand enthalten. Ergänzt ist auch der Abschnitt des Rohertragsvervielfältigers um eine zeitliche
Gegenüberstellung der Objektarten Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus und Eigentumswohnungen.

Im Oktober / November 2023 wird der neue Grundstücksmarktbericht 2023 für das Stadtgebiet Worms erscheinen.

Der Marktbericht kann über die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bezogen werden. Nutzen Sie dazu
unseren Bestellservice.

Aktuelle Analyse des Wormser Grundstücksmarktes

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat für den Bereich der Stadt Worms mit seinen 13 Stadtteilen eine
Zusammenstellung der Preise aus der Kaufpreissammlung für das Jahr 2022 vorgenommen.

Allgemein

Insgesamt erfasste die Geschäftsstelle im Jahr 2022 829 Urkunden mit 857 verkauften Objekten im Stadtgebiet Worms. Dies ist eine Abnahme der Anzahl der Kaufverträge von -13% gegenüber dem Vorjahr.

In diesem Zeitraum wechselten in Worms Immobilien mit einem Gesamtwert von rd. 294,2 Mio. € ihren Eigentümer (-30,7 Mio. € zum Jahr 2021). Damit verzeichnet der Grundstücksmarkt in Worms im Jahr 2022 einen deutlichen
Umsatzrückgang von -9%.

Der Schwerpunkt der Verkäufe lag wie schon in den zurückliegenden Jahren im Bereich der Teilmärkte „Bebaute Grundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Mehrfamilienhäuser)“ mit
rd. 131,5 Mio. € (-15%) sowie „Bebaute Grundstücke (Wohnungseigentum – Neubau, Umwandlung oder
Weiterverkauf)“ mit rd. 56,5 Mio. € (-33%).

Der Gesamtflächenumsatz lag bei rd. 64,3 ha. Dies entspricht ca. 0,6% der Gesamtfläche des Stadtgebietes von Worms.

Bauplätze (Wohnnutzung)

Im Jahr 2022 nahm die Anzahl der verkauften Bauplätze für freistehende Ein- / Zweifamilienhäuser weiter ab, von
17 im Jahr 2021 auf 7 im Jahr 2022. Dieses ist der niedrigste Stand seit mehr als 35 Jahren. Die Verkäufe beziehen sich im Wesentlichen auf Baulücken, welche im gesamten Stadtgebiet verteilt sind.

Die Zahl der verkauften Bauplätze für Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder Geschosswohnungsbau (Neubau von Gebäuden für Eigentumswohnungen) nahm ebenfalls ab, von 15 im Jahr 2021 auf 9 im Jahr 2022. Der Geldumsatz
aller Bauplätze belief sich auf nur noch 4,8 Mio. € (-5,4 Mio. € oder -53%).

Die Bodenpreise für Wohnbauflächen stiegen bis zur Jahresmitte noch leicht an (+3%), lagen aber zum Jahresende auf dem Niveau des Jahresbeginns und waren somit unverändert (±0%). Durchschnittlich kostete im Jahr 2022 ein
Bauplatz 231.000 € für ein freistehendes Einfamilienwohnhaus (Fläche 560 m², entspricht 412 €/m²
Grundstücksfläche). Der teuerste Bauplatz wurde im Stadtteil Horchheim mit 700 €/m² verkauft, der preiswerteste
im Stadtteil Heppenheim mit 300 €/m². Als Bauplätze werden auch bebaute Grundstücke erfasst, deren baulichen
Anlagen abgebrochen und durch Neubauten ersetzt werden.

Bebaute Grundstücke (Wohnnutzung)

Im Jahr 2022 wurden im Teilmarkt der „Bebauten Grundstücke (ohne Wohnungseigentum)“ ein Umsatz von
131,5 Mio. € verbucht (-23,6 Mio. € oder -15% zum Jahr 2021). Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind im Jahr 2022 leicht gefallen (-3%). Es wurden im Durchschnitt 366.000 € für eine Immobilie gezahlt.

Die Preise für die Objektart „Reihenmittel- und Reihenendhäuser“ blieben unverändert bei 365.000 € (±0%). Dagegen stiegen die Preise für Doppelhaushälften erneut, von 333.000 € im Jahr 2021 auf 354.000 € im Jahr 2022 (+6%).

Wohnungseigentum

Der Geldumsatz für Wohnungseigentum ist von rd. 84,2 Mio. € im Jahr 2021 auf rd. 56,5 Mio. € im Jahr 2022
gesunken (-33%). Diese Änderung ist im Wesentlichen in der Abnahme der Umsätze im Markt des Erstverkaufs nach Neubau zu verzeichnen (-26,0 Mio. €, Anzahl -82 Wohnungen). Der Umsatz, der in Eigentumswohnungen
umgewandelten Mietwohnungen ging ebenfalls deutlich zurückgegangen (-2,0 Mio. € oder -26%).

Die Anzahl der Weiterverkäufe von Wohnungen im Bestand hat auch weiter abgenommen (-11%), von 288 Fällen auf 257 Fälle im Jahr 2022. Im Weiterverkauf verteuerten sich die Wohnungen erneut gegenüber 2021 und kosten jetzt im Durchschnitt 165.000 € (ca. 2.580 €/m² Wohnfläche, +14%). Der Preis bezieht sich auf eine durchschnittliche
Wohnfläche der Wohnung von rd. 64 m².

Der Verkauf von neu gebauten Eigentumswohnungen verringerte sich von 101 Wohnungen im Jahr 2021 auf
19 Wohnungen im Jahr 2022. Schwerpunkt der Verkäufe war die Wormser Innenstadt und der Stadtteil Hochheim. Der Preis für eine neue Eigentumswohnung lag bei rd. 334.000 € (+5%) für eine durchschnittliche Wohnfläche von
rd. 88 m². Dies entspricht ca. 3.800 €/m² Wohnfläche.

Der höchste Kaufpreis für eine Wohnung konnte in der Wormser Innenstadt mit ca. 4.400 €/m² Wohnfläche erzielt werden. Am preiswertesten war eine Wohnung ebenfalls in der Wormser Innenstadt mit ca. 3.200 €/m².

Bebaute Grundstücke (gewerbliche Nutzung)

Im Jahr 2022 wurden im gewerblichen Teilmarkt (ohne Teileigentum) rd. 83,4 Mio. € umgesetzt, gegenüber
54,5 Mio. € im Jahr 2021. Der Flächenumsatz erhöhte sich von 8,0 ha auf 14,6 ha. Die Geld- und Flächenumsätze
unterliegen seit jeher großen jährlichen Schwankungen.

Grundstücke der Landwirtschaft

Der Geldumsatz im Teilmarkt der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke liegt bei rd. 2,0 Mio. € (-23%) und damit deutlich unter dem Niveau des Vorjahres. Die Anzahl der Verkaufsfälle war gegenüber dem Vorjahr 2021 gestiegen (von 81 auf jetzt 89 Fälle). Die Anzahl der verkauften Gärten (erwerbsmäßiger Anbau, Klein-, Dauerklein-, Haus- oder Freizeitgarten) blieb nahezu unverändert (von 24 im Jahr 2021 auf 25 im Jahr 2022). Im Berichtsjahr 2022 ist die
Anzahl der verkauften Ackergrundstücke und Weingärten gegenüber 2021 gestiegen, von 30 im Jahr 2021 auf
44 im Jahr 2022.

Der Trend der steigenden Preise setzte sich im Jahr 2022 weiter fort. Für Ackerland lagen die Preise bei
durchschnittlich 4,15 €/m² (+10%). Der Preis für Weingärten stieg von 8,00 €/m² auf 8,30 €/m² (+4%).

Gemeinbedarfsgrundstücke

Der Teilmarkt der Gemeinbedarfsgrundstücke umfasste im Jahr 2022 9 Grundstücksverkäufe, die sich auf das
gesamte Stadtgebiet verteilten. Dabei wurden u.a. Flächen für den Straßenneu- und Straßenausbau erworben.

Erbbaurechte und -grundstücke

Der Teilmarkt Erbbaurechte / Erbbaugrundstücke ist für den Bereich der Stadt Worms weiterhin ohne Bedeutung.
Im Jahr 2022 wurden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses lediglich 2 Urkunden registriert.

Zwangsversteigerungen

Die Anzahl der Eigentumsübergänge im Rahmen von Zwangsversteigerungsverfahren ist im Jahr 2022 mit
4 Versteigerungsbeschlüssen erneut niedrig ausgefallen (-1) gegenüber dem Beobachtungsjahr 2021.

Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für unbebaute Grundstücke innerhalb einer ausgewiesenen Zone, die in €/m² angegeben werden. Über eine Bodenrichtwertauskunft kann sich jeder Bürger informieren, in welcher Richtwertzone sich ein bestimmtes Grundstück befindet. Von Interesse kann dabei z.B. das eigene Grundstück sein, aber auch ein Grundstück, an dem Kaufinteresse besteht. Nicht zuletzt gewinnen die Bodenrichtwerte zunehmend auch für steuerliche Zwecke immer mehr an Bedeutung. Die Bodenrichtwerte wurden vom Gutachterausschuss Worms zum Stichtag 01.01.2022 ermittelt. Eine Fortschreibung erfolgt im Zweijahresrhythmus, das nächste Mal im
Januar 2024 zum Stichtag 01.01.2024.

Zusammenfassung des Wormser Grundstücksmarktes

Die zum Download bereitgestellte Tabelle fasst die im Wormser Stadtgebiet verzeichneten 
Grundstücksumsätze des Jahres 2022, gegliedert nach unterschiedlichen Objektgruppen, zusammen.

Zusammenfassung des Wormser Grundstücksmarktes 2022

Veröffentlichungen der Vorjahre

2021 20202019201820172016201520142013

Die digitale Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses wird unter Beachtung strenger datenschutzrechtlicher Bestimmungen durch die Geschäftsstelle geführt. Entsprechend gesetzlicher Bestimmungen werden hierin alle Kauf- und Tauschverträge aufgenommen, ferner Erbbaurechtsverträge, Vertragsangebote und -annahmen, Zuschlagsbeschlüsse bei Zwangsversteigerungsverfahren, Enteignungsbeschlüsse sowie die Daten aus Bodenordnungsverfahren.

Verfahren

Dazu sind dem Gutachterausschuss die entsprechenden Verträge und Vorgänge von den Notaren, Gerichten und Behörden zu übermitteln. Diese Basisdaten werden durch Unterlagen über die Bauleitplanung sowie andere planerische Grundlagen und Maßnahmen ergänzt. Ferner fließen die Angaben der Landespflegebehörden (Natur- und Landschaftsschutz), der Denkmal- sowie Bauaufsichtsbehörden, Daten aus dem Liegenschaftskataster und nicht zuletzt die Ergebnisse zusätzlicher Befragungen / Erhebungen bei den Käufern / Verkäufern ein. Damit sind zuverlässige und aktuelle Basisdaten für alle sonstigen Aufgaben des Gutachterausschusses vorhanden.

Im Ergebnis ist der Gutachterausschuss über sämtliche Bewegungen auf dem Grundstücksmarkt sowie über alle wertbeeinflussenden Planungen und Maßnahmen umfassend informiert. Dies ist Voraussetzung für die sachgerechte Erstattung von Gutachten, die Ermittlung der Bodenrichtwerte und die Ableitung der erforderlichen wertrelevanten Daten. Weiterhin stellt die Kaufpreissammlung die Datenbasis für den Grundstücksmarktbericht dar. Sie bildet auch die Grundlage für weitergehende Berichte z.B. des Deutschen Städtetages, des Statistischen Landes- und Bundesamtes, des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung und diverser Forschungsinstitute.

Auskünfte aus der Kaufpreissammlung

Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden unter Beachtung der gesetzlichen Regelungen und der Belange der betroffenen Bürger an bestimmte Behörden, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Grundstücksbewertung und an Sachverständige mit einer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 nur dann gegeben, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird und die sachgerechte Verwendung der Daten gewährleistet ist. Anderen Stellen und Personen werden nur solche Auskünfte erteilt, die keine Rückschlüsse auf das Grundstück ermöglichen. Über personenbezogene Daten werden generell keine Auskünfte gegeben.

Die Gebühr für Auskünfte aus den Kaufpreissammlungen bemisst sich nach dem erforderlichen Aufwand und dem wirtschaftlichen Nutzen. Sie kann zwischen 51.- und 720.- EURO betragen.

Für eine sachgerechte Verkehrswertermittlung sind wertrelevante Daten wie Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Sachwert-Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke unverzichtbar. Baulandpreis- und Ackerlandindizes sowie Sachwert-Marktanpassungsfaktoren werden regelmäßig vom Gutachterausschuss abgeleitet und auf der Homepage, in der örtlichen Presse oder im jeweils aktuellen Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.

Ermittlung weiterer Daten

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist fortlaufend damit befasst, Marktuntersuchungen durchzuführen und weitere wertrelevante Daten wie z.B. örtliche Liegenschaftszinssätze abzuleiten. Bei Fragen zur Anwendbarkeit überregional abgeleiteter Daten gibt Ihnen die Geschäftsstelle gerne Auskunft. Weiterhin liefert der Grundstücksmarktbericht nähere Informationen.

Regionalfaktor gemäß § 36 (3) ImmoWertV

Der Gutachterausschuss der Stadt Worms hat in seiner Sitzung am 21.01.2022 den örtlichen Regionalfaktor für das Sachwertverfahren mit 1,00 beschlossen.

Indexreihen für das Stadtgebiet Worms

Seit dem Jahr 1963 werden für den Bereich der Stadt Worms Baulandpreisindizes für Wohnbauflächen
(überwiegend für ein- und zweigeschossige Bauweise) ermittelt und veröffentlicht. Im Jahr 2010 wurde diese Reihe um die Indexreihen für Ackerland und Weingarten erweitert. Alle Indexreihen können mit einem Link abgerufen werden.

Die Indexreihen bestehen aus Indexwerten, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Bodenpreise eines
Erhebungszeitraumes zu den Bodenpreisen eines Basiszeitraumes mit der Indexzahl 100 ergeben. Die Indexzahlen werden für Grundstücke mit vergleichbaren Lage- und Nutzungsverhältnissen aus allen für die Auswertung
geeigneten Kaufpreisen von unbebauten Grundstücken des Erhebungszeitraumes abgeleitet.

Alle Indexreihen bilden die durchschnittliche zeitliche Veränderung im gesamten Stadtgebiet von Worms (Innenstadt einschließlich aller Stadtteile mit den Gemarkungen) ab. Auf Grund der in den jeweiligen Erhebungszeiträumen
unterschiedlichen Lage und Anzahl der erfassten Grundstücke muss die Preisveränderung in einzelnen Bereichen der Stadtteile und Gemarkungen nicht zwingend mit der durchschnittlichen Entwicklung identisch sein.

Eine Plausibilitätskontrolle auf der Grundlage der zeitlichen Veränderung der Bodenrichtwerte ist daher immer
erforderlich, da sie das Stadtgebiet mit den Gemarkungen deutlich feingliedriger abbilden
(ca. 260 Bodenrichtwertzonen für Wohnbauland und ca. 90 Bodenrichtwertzonen für Ackerland und Weingarten).

Umrechnungskoeffizienten zur Anpassung der baulichen Nutzung (Geschossflächenzahl)

Grundsätzlich ist bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise ein Grundstück umso wertvoller, je intensiver es baulich genutzt werden kann. In überörtlichen Erhebungen wurde dieses Problem untersucht und dabei gewisse Abhängigkeiten festgestellt, die sich über Koeffizienten zur jeweiligen Geschossflächenzahl (GFZ) ausdrücken lassen.

Für das Wertverhältnis von gleichartigen Grundstücken bei unterschiedlicher baulicher Nutzungsmöglichkeit sind als Anlage 11 zu den "Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien 2006 - WertR 2006)" diverse Tabellen und Hinweise veröffentlicht. Zahlreiche Untersuchungen haben gezeigt, dass diese Faktoren auf die örtlichen Grundstücksmärkte in Rheinland-Pfalz übertragbar sind. Eine Ableitung örtlicher Koeffizienten ist deshalb entbehrlich. Grundsätzlich sollten jedoch aus fehlertheoretischen Gründen Kaufpreise über zu große GFZ-Unterschiede nicht einfach umgerechnet werden.

Der Gutachterausschuss hat seit 2010 in der Richtwertdefinition grundsätzlich nicht die planungsrechtliche GFZ, sondern die wertrelevante GFZ angegeben. Denn wertrelevant ist nicht, welche bauliche Nutzung laut Bebauungsplan auf den Grundstücken maximal realisiert werden kann, sondern welche Nutzung in der Bodenrichtwertzone durchschnittlich realisiert wurde. Das Bewertungsgrundstück ist dann ausgehend von der realisierten bzw. durchschnittlich realisierbaren GFZ auf die wertrelevante GFZ in der Richtwertdefinition anzupassen.

Grundstücksmarktberichte sowie Auszüge und Auskünfte über Bodenrichtwerte können Sie hier kostenpflichtig bestellen: