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Sonstige wertrelevante Daten

Für eine sachgerechte Verkehrswertermittlung sind wertrelevante Daten wie Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Sachwert-Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke unverzichtbar. Baulandpreis- und Ackerlandindizes sowie Sachwert-Marktanpassungsfaktoren werden regelmäßig vom Gutachterausschuss abgeleitet und auf der Homepage, in der örtlichen Presse oder im jeweils aktuellen Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.

Ermittlung weiterer Daten

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist fortlaufend damit befasst, Marktuntersuchungen durchzuführen und weitere wertrelevante Daten wie z.B. örtliche Liegenschaftszinssätze abzuleiten. Bei Fragen zur Anwendbarkeit überregional abgeleiteter Daten gibt Ihnen die Geschäftsstelle gerne Auskunft. Weiterhin liefert der Grundstücksmarktbericht nähere Informationen.


Baulandpreisindex in Worms

Seit 1963 werden für den Bereich der Stadt Worms spezielle Baulandpreisindizes für Wohnbauflächen (überwiegend für ein- und zweigeschossige Bauweise) ermittelt und veröffentlicht. Diese Indexreihen haben Gültigkeit für das gesamte Stadtgebiet von Worms (Innenstadt einschließlich aller Stadtteile). Die Bodenpreisindexreihen bestehen aus Indexwerten, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Bodenpreise eines Erhebungszeitraumes zu den Bodenpreisen eines Basiszeitraumes mit der Indexzahl 100 ergeben. Die Indexzahlen werden für Grundstücke mit vergleichbaren Lage- und Nutzungsverhältnissen aus allen für die Auswertung geeigneten Kaufpreisen von unbebauten Grundstücken des Erhebungszeitraumes abgeleitet. Grundlage der auf das Basisjahr 1963 = 100 und 2010 = 100 aufbauenden Indexreihe ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Auf Grund der in den jeweiligen Erhebungszeiträumen unterschiedlichen Lage und Anzahl der erfassten Grundstücke muss die Preisentwicklung in einzelnen Bereichen (z.B. Stadtteilen) nicht zwingend mit der durchschnittlichen Entwicklung identisch sein. Plausibilitätskontrollen sind daher immer erforderlich, insbesondere auch bei der Umrechnung über einen Zeitraum von mehreren Jahren.

Baulandpreisindex Basis 1963=100

Baulandpreisindex Basis 2010=100


Indexreihe für Ackergrundstücke in Worms

Grundlage dieser auf dem Basisjahr 1990 = 100 und 2010=100 aufbauenden Indexreihe ist ebenfalls die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Die entsprechenden örtlichen Indexwerte liegen ab dem Jahr 1988 vor. Sie basieren auf der Auswertung geeigneter Kaufpreise von Ackergrundstücken.

Ackerlandindex Basis 1990=100

Ackerlandindex Basis 2010=100


Indexreihe für Weingartengrundstücke in Worms

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Worms veröffentlicht erstmalig die zeitliche Entwicklung von Preisen für Weingartenflächen in Form einer Indexreihe mit dem Basisjahr 2010 = 100. Grundlage der Auswertung sind geeignete Kaufpreise von Weingartengrundstücken seit dem Jahr 2010.

Weingartenindex Basis 2010=100


Umrechnungskoeffizienten zur Anpassung der baulichen Nutzung (Geschossflächenzahl)

Grundsätzlich ist bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise ein Grundstück umso wertvoller, je intensiver es baulich genutzt werden kann. In überörtlichen Erhebungen wurde dieses Problem untersucht und dabei gewisse Abhängigkeiten festgestellt, die sich über Koeffizienten zur jeweiligen Geschossflächenzahl (GFZ) ausdrücken lassen.

Für das Wertverhältnis von gleichartigen Grundstücken bei unterschiedlicher baulicher Nutzungsmöglichkeit sind als Anlage 11 zu den "Richtlininien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien 2006 - WertR 2006)" diverse Tabellen und Hinweise veröffentlicht. Zahlreiche Untersuchungen haben gezeigt, dass diese Faktoren auf die örtlichen Grundstücksmärkte in Rheinland-Pfalz übertragbar sind. Eine Ableitung örtlicher Koeffizienten ist deshalb entbehrlich. Grundsätzlich sollten jedoch aus fehlertheoretischen Gründen Kaufpreise über zu große GFZ-Unterschiede nicht einfach umgerechnet werden.

Der Gutachterausschuss hat seit 2010 in der Richtwertdefinition grundsätzlich nicht die planungsrechtliche GFZ, sondern die wertrelevante GFZ angegeben. Denn wertrelevant ist nicht, welche bauliche Nutzung laut Bebauungsplan auf den Grundstücken maximal realisiert werden kann, sondern welche Nutzung in der Bodenrichtwertzone durchschnittlich realisiert wurde. Das Bewertungsgrundstück ist dann ausgehend von der realisierten bzw. durchschnittlich realisierbaren GFZ auf die wertrelevante GFZ in der Richtwertdefinition anzupassen.